关于印发新疆维吾尔自治区百日消防安全专项治理实施方案的通知
新疆新疆维吾尔自治区人民政府办公厅
新政办发〔2005〕110号
关于印发新疆维吾尔自治区百日消防安全专项治理实施方案的通知
伊犁哈萨克自治州,各州、市、县(市)人民政府,各行政公署,自治区人民政府各部门、各直属机构:
自治区公安厅、建设厅、经贸委、工商行政管理局、安全生产监督管理局、人民防空办公室联合制定的《新疆维吾尔自治区百日消防安全专项治理实施方案》已经自治区人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。
二○○五年六月十日
新疆维吾尔自治区百日消防安全
专项治理实施方案
近年来,全国商场、市场火灾频发,特别是2004年吉林“2·15”中百商厦和湖南常德“12·21”桥南大市场特大火灾,既造成了严重的人员伤亡和巨大的财产损失,也给社会稳定带来负面影响,引起了党中央、国务院领导同志的高度重视。为坚决预防和遏制重特大火灾事故发生,为自治区成立50周年大庆、中国科协2005学术年会和“乌洽会”等大型活动创建安全、和谐、稳定的消防安全环境,根据公安部、建设部、商务部、国家工商行政管理总局、国家安全生产监督管理总局、国家人民防空办公室《关于集中开展商场市场消防安全专项治理工作的通知》精神,经自治区人民政府同意,从今年6月至9月,在全区范围内组织开展百日消防安全专项治理活动,工作方案如下:
一、指导思想和目标
以“三个代表”重要思想为指导,通过开展百日消防安全治理工作,有效消除我区商场、市场、宾馆、饭店等场所火灾隐患,坚决遏制重特大火灾事故发生,确保自治区成立50周年大庆等大型活动的消防安全。
二、组织领导和责任分工
(一)百日消防安全专项治理工作由各级人民政府负责。自治区人民政府成立专项治理领导小组,具体负责指导、督促各地专项治理工作。
组 长:宋爱荣 自治区副主席
副组长:俞贞贵 自治区人民政府副秘书长
成 员:阿西木阿吉 自治区公安厅副厅长
廉 钰 自治区公安厅消防局局长
阿扎提·伊利亚斯 自治区安监局副局长
肖 徽 自治区建设厅副厅长
买买提·乌斯满 自治区经贸委副主任
潘海民 自治区工商局副局长
朱信义 自治区人防办主任
领导小组办公室设在自治区公安厅消防局,定期召开专项治理协调会。
办公室主任: 李 勇 自治区公安厅消防局防火监督部部长
办公室成员: 闵世杰 自治区建设厅工程安全监督总站站长
董植贵 自治区安监局二处副处长
马龙江 自治区经贸委贸易市场处副处长
李富林 自治区贸易行办企事业改革处处长
吴建东 自治区工商局企业处注册处处长
徐万强 自治区人防办工程计划处处长
(二)自治区建设、经贸、工商、安监、人防等部门成立本行业、本部门专项治理工作机构,负责组织职责范围内及本行业、本部门的专项治理工作。
(三)各州、市、地成立由政府主要领导任组长,公安、建设、经贸、工商、安监、人防等部门主要领导参加的专项治理领导小组,负责组织开展本地区专项治理工作。
三、专项治理范围和重点
(一)专项治理的范围:除容纳顾客人数50人以上或建筑面积200平方米以上的室内、室外、地上、地下商场、市场(含集贸市场)以外,各地要结合自治区50年大庆和火灾隐患排查整治工作,将党政首脑机关、宾馆饭店、节庆场所和重大火灾隐患纳入专项治理范围,乌鲁木齐市要做好50周年大庆、中国科协2005学术年会和“乌洽会”等活动场所的现场检查和监护工作。
(二)专项治理的重点:除公安部等六部委联合制定的《关于集中开展商场市场消防安全专项治理工作的通知》要求的专项治理重点外,乌鲁木齐要重点做好所有三星及三星以上宾馆、饭店及大型活动场所的排查工作,对安全出口、消防通道堵塞的,责令单位立即改正,对其他隐患问题,在责令限期改正的同时,及时上报当地政府协调解决。对一时无法解决,又不能保证消防安全的,依法处罚的同时上报政府和上级部门,建议不得承接乌洽会、科协大会和大庆活动有关业务。
四、专项治理的实施方法和步骤
各级人民政府应结合本地实际,定期召开专项治理领导小组会议,组织开展督查指导,研究、分析、解决专项治理和重大火灾隐患整改工作中存在的难点和问题,建立部门联动机制,确保专项治理工作顺利开展。
专项治理按照宣传动员、摸底排查和自查整改、集中整治、复查验收四个阶段进行。
(一)宣传动员(15天)。各级人民政府要成立由政府主管领导任组长的专项治理工作领导小组,制订具体的专项治理工作实施方案,组织召开公安、建设、经贸、工商、安监、人防等有关部门及商场、市场管理单位人员参加的专项治理动员会,明确专项治理责任和分工,安排部署专项治理工作任务。各地要在当地主要媒体向社会公告专项治理的范围、重点、要求和重大隐患单位整改的措施、时限等内容。结合“创安活动”和全国“安全生产月”宣传等活动,大力宣传报道百日消防安全专项整治工作,设立举报电话,建立完善火灾隐患投诉查处机制,为专项治理营造良好的社会氛围。
(二)摸底排查和自查整改(20天)。各地在向社会发布专项治理公告时,应当明确单位自查整改的内容、要求和时限,各地专项治理领导小组及各有关部门应当按照专项治理的范围、重点,对辖区的商场、市场进行摸底排查,分类登记造册,并依照《自治区商业经营场所消防安全管理办法》(新经贸市场〔2003〕217号)及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等规定,督促、指导单位开展火灾隐患自查工作,尤其是要摸清重大火灾隐患单位整改的难点和主要问题,研究制定解决对策。
(三)集中整治(45天)。在政府的统一领导下,各地专项治理领导小组要组成联合检查组,针对火灾隐患问题,研究制订具体工作措施,加大执法力度,认真督促整改。各级经贸、人防部门要按照《自治区商业经营场所消防安全管理办法》等规定对隐患单位重点检查,指定专人及时整理、归档所属单位存在的主要问题,督促火灾隐患单位落实整改资金、措施、期限和责任人,对检查中发现不履行职责、弄虚作假和拒绝整改的,应当依法依纪给予相关责任人员行政、纪律处分。各级建设规划行政管理部门要按照《自治区各级人民政府消防安全责任制》(新政发〔2004〕26号)和自治区公安厅、建设厅、发改委联发的《关于开展城镇消防规划和公共消防基础设施建设达标工作的实施意见》(新公通〔2004〕201号)的要求,将当地消防规划纳入城市总体规划,确保城市公共基础消防设施与城市建设同步规划、同步实施,通过增建市政消火栓或改造市政给水管网等方法,确保消防用水;同时要完善临时建筑的审批管理机制,依法严格执行到期强制拆除措施。对检查发现及公安消防机构告知,占用防火间距、堵塞消防通道的临时建筑或严重危及消防安全的违章建筑,予以强制拆除。各级公安机关要严格依法实施消防监督检查,对存在重大火灾隐患,经责令改正逾期不改,或在商场、市场内经营、储存易燃易爆化学物品和违章进行电、气焊等明火作业,违反禁令吸烟的,违反消防安全规定,占用防火间距或者搭棚、盖房、挖沟、砌墙堵塞消防车通道的,埋压、圈占或者损毁消火栓、水泵、水塔、蓄水池等消防设施或者将消防器材、设备挪作他用的,要对有关责任人员依法给予行政拘留、罚款的处罚。各级工商行政管理部门对依照有关法律法规规定,应当取得公安消防机构审批文件,经公安消防机构告知存在火灾隐患、消防安全条件不达标的经营性单位,应依法责令该经营单位办理变更或注销登记;拒不办理的,依照国务院《无照经营查处取缔办法》(第370号令)的有关规定,吊销其营业执照;各级安全生产监督管理部门自筹备安全生产委员会例会时,要建议将专项治理工作和重大火灾隐患整改作为一项重要内容纳入主要议题,协调公安、建设、工商、经贸、人防等部门形成联合执法的强力态势。各级公安消防部门对缺乏消防水源的单位,要会同建设规划行政主管部门(自来水公司等),结合单位实际责令其增建消防水池或协调与毗邻单位共用消防水池;重大火灾隐患整改期间无法保证安全的,会同安监部门依据《中华人民共和国安全生产法》责令暂时停产停业或者停止使用;对于检查中发现存在火灾隐患、不具备安全条件的,要及时将有关情况通报工商行政管理部门,依法加强监管。
(四)复查验收(20天)。各州、市、地专项治理领导小组应对本地区所属县(市)区和有关行业系统专项治理工作进行检查验收,督促有关部门和相关单位落实职责。自治区公安、建设、经贸、工商、安监、人防等部门在专项治理过程中应不定期对所属单位的工作进展情况进行督查,及时发现和解决工作存在的问题。
各地、各部门应在专项治理各阶段结束后5日内将阶段总结及统计表上报自治区专项治理办公室和上级主管部门,有关信息随时上报。专项治理工作结束后,各地、各部门应对专项治理工作进行总结,并于9月15日前将总结和专项治理汇总表报自治区专项治理领导小组办公室和上级主管部门。自治区人民政府将适时组织公安、建设、经贸、工商、安监、人防等部门,对各地专项治理工作进行验收。对专项治理工作成绩突出的州、市、地和有关单位将在2005年全区安全生产工作会议上予以通报表彰,对在工作中走过场或措施落实不到位的单位进行通报批评。
五、专项治理的工作要求
(一)提高认识,加强领导。各级人民政府要按照“三个代表”重要思想的要求,从讲政治、促发展、保稳定的高度,充分认识这次专项治理工作的重要性、必要性,正确处理加强消防安全与保障经济发展、社会稳定的关系,切实把这次专项治理工作纳入重要议事日程,明确职责,周密部署,密切配合,精心实施,采取一切必要的措施,保障专项治理工作落到实处。
(二)抓住机遇,推动发展。各地公安机关特别是公安消防部门要坚持标本兼治的原则,要重视和解决好专项治理中发现的薄弱环节和突出问题,以专项治理为契机,提请政府把落实消防安全责任制、消防经费、消防规划、城市公共消防设施建设以及多种形式消防组织建设等纳入经济和社会发展总体规划,建立完善推动消防工作发展的长效机制。
(三)部门联动,形成合力。专项治理工作要在当地政府的统一领导下,由公安、建设、经贸、工商、安监、人防等部门共同参与。各有关部门要联合行动,联合执法,形成合力,针对存在的问题,按照各自的职责和权限,依法处理。
(四)加强宣传教育,把握舆论导向,普及消防知识。要充分利用广播、电视、报刊等媒体,积极宣传专项治理工作的重要性、必要性,充分发挥舆论监督作用,对群众举报的问题要一查到底,对存在的违法行为要实施跟踪报道,坚决予以曝光。
专项治理工作中遇到的疑难问题和典型案件的处理情况,请随时上报自治区百日消防安全专项治理办公室。
联系人:房立蓉、陈长江
联系电话:4688695、4688696
传 真:4688695
附件:1、百日消防安全专项治理统计表1、2、3、4
2、公安部等六部委《关于集中开展商场市场消防安全专项治理工作的通知》(公通字〔2005〕24号)
附件一:
百日消防安全专项治理第一阶段统计表1
百日消防安全专项治理第二阶段统计表2
百日消防安全专项治理集中第三阶段统计表3
百日消防安全专项治理汇总表4
附件二:
关于集中开展商场市场消防安全 专项治理工作的通知
公通字〔2005〕24号
各省、自治区、直辖市公安厅(局)、建设厅(建委)、商务主管部门、工商局、安全生产监督管理局、人防办,新疆生产建设兵团公安局、建设局、商务局、工商局、安全生产监督管理局、人防办:
近年来,随着经济社会的快速发展,各类商场、市场的数量急剧增加,规模不断扩大,但由于历史“欠账”和建设、经营过程中忽视消防安全等原因,不少商场、市场消防安全条件较差,存在大量火灾隐患,导致重特大火灾时有发生,造成了严重的人员伤亡和财产损失,同时也给当地社会稳定带来了影响。据统计,自2000年以来,我国各类商场、市场共发生火灾19642起,死亡1108人,伤1159人,直接财产损失8.4亿元。特别是去年吉林省吉林市“2·15”中百商厦和湖南省常德市“12·21”桥南大市场特大火灾,引起了党中央、国务院领导同志的高度重视,要求认真吸取火灾教训,采取有效措施,消除火灾隐患。今年3月5日,河南省郑州市敦睦路针织商品批发市场又发生了死亡12人的特大火灾,再次暴露出一些地方开展火灾隐患“大排查、大整改,保安全”活动的工作措施不到位,还存在死角,尤其是商场、市场存在的消防安全问题仍然相当突出。为认真吸取火灾事故教训,着力整治商场、市场火灾隐患,保障国家、集体财产和人民群众生命财产安全,公安部、建设部、商务部、国家工商行政管理总局、国家安全生产监督管理总局、国家人民防空办公室决定,在去年火灾隐患“大排查、大整改,保安全”活动的基础上,自2005年5月起利用100天时间,在全国集中开展商场、市场消防安全专项治理工作。现将有关事项通知如下:
一、切实提高认识,加强组织领导。消防安全工作事关经济发展和社会稳定大局,事关人民安居乐业。各地要从贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度,充分认识这次专项治理的重要性和必要性,采取有力措施,保障治理措施落到实处。各地接此通知后,要立即报告当地人民政府,并成立由各级人民政府领导,公安、建设、商务、工商、安全监管、人防等部门负责人参加的商场、市场消防安全专项治理领导小组,明确相关部门职责,建立和落实治理工作责任制。专项治理领导小组要在对本地商场、市场消防安全状况进行摸底分析的基础上,针对突出问题和薄弱环节,制定具体实施方案和工作措施。要充分利用各类宣传媒体,向社会公告专项治理的内容和要求,大力宣扬“人民生命至上,火灾隐患必除”的指导思想,积极营造商场、市场消防安全专项治理的强大声势。
二、明确治理范围,把握治理重点。这次专项治理的范围为容纳顾客人数50人以上的室内、室外、地上、地下商场、市场(含集贸市场)。治理的重点包括:
(一)因违章搭建将几个独立的商场、市场连在一起的;商场、市场周边搭建棚、房等,影响人员逃生和灭火救援的;占用防火间距、消防车道、疏散通道从事经营的;在疏散通道、疏散楼梯、安全出口部位设置栅栏或采取其他形式锁闭、封堵的;疏散指示标志和火灾应急照明灯被遮挡、覆盖的;违反消防安全规定,在商场、市场经营、储存易燃易爆化学物品的和进行电、气焊等明火作业的;在防火卷帘下堆放物品的。
(二)疏散通道、疏散楼梯和安全出口的位置、数量不符合要求,商住楼中商业营业部分与住宅部分的安全出口未分开设置的;疏散指示标志和火灾应急照明灯缺少、损坏和标识错误的;擅自扩大和改变防火分区的;火灾自动报警系统和自动灭火系统不能正常运行的;在商场、市场内设置员工集体宿舍的;电气线路未按规定敷设的。
三、严格落实责任,依法实施监管。专项治理工作要严格落实责任制,商场、市场管理单位必须依法履行自身消防安全管理职责,商场、市场管理部门必须加强对其所属单位的消防安全管理,有关行政主管部门必须依法实施监督。社会各单位要按照专项治理的内容认真开展自查整改,对存在的火灾隐患,能够立即改正的,必须立即改正;不能立即改正的,必须落实整改责任人、整改期限和整改措施,并在整改期间采取保障安全的措施;对不能确保消防安全的,要自行停业整改危险部位(区域)。
各有关部门要按照各自的职责和权限,依法履行监管职责,联合执法,认真查处商场、市场存在的火灾隐患和消防违法行为。对商场、市场周边的市政消火栓不符合国家规定的,建设规划行政管理部门要按照有关规定增建市政消火栓或改造市政给水管网,确保消防用水;对现阶段确有困难无法保证消防用水的,要利用附近天然水源设置取水设施;对搭建违章建筑占用防火间距和消防车通道的,要责令单位拆除违章建筑。对单位在自查整改中不履行自查职责、弄虚作假和拒绝整改的,其上级主管的人防部门要依法依纪给予消防安全责任人或其他责任人员行政、纪律处分,并督促单位落实火灾隐患整改工作。安全生产监督管理部门要对专项治理工作,特别是涉及多方面的重大火灾隐患的整改进行协调和监督。公安机关要严格依法实施消防监督检查,对存在火灾隐患,经责令改正逾期不改,或在商场、市场内违章使用明火作业的,要对有关责任人员依法实施行政拘留。公安消防部门对缺乏消防水源的单位,要责令其增建消防水池;对应当依法实施责令停产停业,对经济和社会生活影响较大的,要立即书面报请当地人民政府决定;对逾期不履行消防行政处罚决定的,要依法申请人民法院强制执行;对于检查中发现不具备安全条件的,要及时将有关情况通报工商行政管理部门,依法加强监管。同时,要加大对商场、市场的消防安全责任人或消防安全管理人的宣传培训力度,督促单位严格落实消防安全责任制,完善落实应急疏散预案,加强对员工的消防培训,提升商场、市场防范火灾的能力。各地公安机关还要继续加强对公共娱乐场所及其他人员密集场所的消防监督检查,依法查处火灾隐患。
各省、自治区、直辖市专项治理领导小组要适时对市、县、区专项治理领导小组工作的进展情况进行抽查,协调解决专项治理工作中的重大问题,对专项治理工作中领导不力、执法不严、失职渎职的领导干部和工作人员,要严格依法查处,确保专项治理工作不走过场。
四、建立长效机制,巩固治理成效。各地要把商场、市场消防安全专项治理工作作为去年火灾隐患“大排查、大整改,保安全”活动收尾工作的重中之重,按照国务院安全生产委员会《关于集中开展火灾隐患排查整治工作的方案》(安委字〔2004〕2号)的要求,严格落实“建立重大火灾隐患公示机制、建立火灾隐患举报机制、建立地方政府对行政区域内重大火灾隐患的挂牌督办机制、建立火灾隐患整改责任制度、建立对火灾危险性和消防安全保障能力评价机制”,完善商场、市场消防安全管理长效机制,务求做到火灾隐患有人检查、有人整改、有人跟踪落实,切实把火灾隐患消除在火灾发生之前。凡是治理工作中发现的重大火灾隐患,并列入政府挂牌督办的,必须确保今年年底前整改完毕。
专项治理结束后,各有关部门要将本省、自治区、直辖市组织开展专项治理的情况、取得的成效、存在的主要问题、今后改进和加强工作的意见写出专题报告,于2005年9月20日前分别报公安部、建设部、商务部、国家工商行政管理总局、国家安全生产监督管理总局、国家人民防空办公室。公安部建设部商务部国家工商行政管理总局国家安全生产监督管理总局国家人民防空办公室。
二00五年四月三十日
深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则
广东省深圳市人民政府
深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则
深圳市人民政府令第５２号
《（深圳经济特区住宅区物业管理条例）实施细则》已经市政府二届三十五次常务会议审议通过现予发布自发布之日起施行
市长李子彬
一九九六年九月二十日
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则
第一章 总则
第一条根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条规定制定本细则
第二条《条例》所称物业管理是指对住宅区各类房屋及相配套公用设施设备公共场地和住宅区绿化环境卫生公共秩序等项目进行维护修缮和整治使之保持正常状态行为
《条例》第二十七条所称专营公司是指接受物业管理公司委托承担住宅区机电设施清洁卫生园林绿化维修工程保安服务等专项维修养护管理业务机构
第三条《条例》所称入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续视为入住
《条例》第十二条所称一户一票是指一套单元式住宅为一户享有一票表决权
第四条开发建设单位管委会物业管理公司及专营公司应当依照《条例》和本细则规定承担管理维修养护与整治责任保障房屋安全使用维护物业正常使用
业主承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用维修养护装修改造施工安装时应遵守《条例》和业主公约规定文明居住文明施工爱护物业
第五条住宅区管理处负责对住宅区物业实施具体管理在经济上实行独立核算
住宅区管理处主任任职条件由市住宅主管部门确定
第六条市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度对符合规定条件行业管理公司分别颁发甲乙丙级《物业管理资质证书》
未取得《物业管理资质证书》不得从事住宅区物业管理业务
第二章 业主大会及管委会
第七条区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件六个月内应会同开发建设单位或其委托物业管理公司召集第一次业主大会
第八条第一次业主大会召集人须于召集会议前十四天将会议时间地点内容形式管委会委员候选人名单投票权数投票人权利和义务等书面送达每名业主
已入住业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决
业主可以一栋一个单元或一层楼宇为单位推选楼长或楼宇代表出席业主大会但须办理委托人代理手续明确代理事项和产权份额
第九条管委会委员实行差额选举
管委会委员候选人由业主大会召集人推荐十名以上有投票权业主联名也可推荐候选人
第十条管委会日常事务由执行秘书负责处理
设有专职管委会主任只能聘请一名执行秘书未设有专职管委会主任管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会一次性工作
管委会聘请执行秘书和其他人员均应签订聘任合同
第十一条专职管委会主任执行秘书津贴数额由业主大会确定其他聘请人员临时一次性津贴由管委会确定
津贴可从管理服务费中支出
第十二条管委会委员人数应为单数
管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议或有违法违纪行为管委会可向业主大会建议罢免其委员职务
第十三条管委会不得从事以营利为目经营活动
第十四条业主大会可以对业主公约进行修改补充
经业主大会修改通过后业主公约对全体业主产生约束力业主无须另行签订
第十五条业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时应充分听取有关部门承租人或其他非业主使用人意见
业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免任免等重大决定时应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告并报区住宅管理部门备案凡采用张榜公告形式每栋楼宇张榜不少于一处所有公告均应由管委会主任签字并加盖管委会公章发布
第三章 开发建设单位和物业管理公司
第十六条未经阶段验收合格住宅区开发建设单位不得交付给业主使用未经整体综合验收合格住宅区开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设
第十七条开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理应依本细则规定申请取得《物业管理资质证书》
开发建设单位在其自行管理住宅区内应当设立住宅区管理处
住宅区管理处应当参加住宅区各项物业竣工验收
第十八条从住宅区开始入住至管委会成立前开发建设单位应向其委托物业管理公司或自行设立住宅区管理处提供下列资料
（一）《条例》第三十六条规定工程建设资料
（二）住宅区各类房屋清单
（三）出售房屋产权范围或成本核算清单
（四）住宅区公用设施设备及公共场地清单
（五）住宅区未完工房屋公用设施设备及公共场地竣工日期
（六）《条例》第四十七条规定商业用房及其他可以用于经营公用设施设备和场地清单
在管委会成立之日起两个月内前款资料应一并移交给管委会
第十九条住宅区移交时管委会及其聘请物业管理公司住宅区管理处应认真进行验收开发建设单位及其施工单位对管委会提出物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决
开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内保修责任并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用
由于开发建设单位租售原因造成空置房屋其管理服务费由开发建设单位承担
第二十条开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内按《条例》规定向管委会划拨住宅区公用设施专用基金并以多层住宅区总建筑面积千分之三高层住宅区或别墅区总建筑面积千分之二比例提供部分商业用房如有特殊情况可延迟移交商业用房但延迟期不得超过六个月
前款所称总建筑面积是指住宅区内各类房屋总建筑面积之和
《条例》实施前入住住宅区原来没有办公用房和商业用房应当按规划补建按规划不能补建由开发建设单位与管委会协商以其他方式等价补偿
第二十一条开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房
物业管理用房计算公式为管理用房面积（平方米）＝人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数×户均人口数
前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布数据为准
第二十二条开发建设单位向管委会划拨公用设施专用基金以及提供专用房屋房价与市场商品房之间差价均可列入开发成本
第二十三条取得甲乙丙级《物业管理资质证书》资格条件由市住宅主管部门制定并公布本细则施行之日前成立物业管理公司应在本细则施行之日起二个月内向市住宅主管部门申请相应《物业管理资质证书》本细则施行以后成立物业管理公司应自成立之日起三十日内向市住宅主管部门申请丙级《物业管理资质证书》
市住宅主管部门应自受理申请之日起三十个工作日内核准颁发不予核准应给予书面答复
市住宅主管部门应对物业管理公司实行年度检查凡年检不合格应予降级直至收回资质证书
第二十四条参加涉外住宅区别墅小区高层楼宇物业管理投标及管理业务应持有乙级以上《物业管理资质证书》
第二十五条物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理专项业务但不得将住宅区物业管理整体责任及利益转让给其他人或单位
第二十六条委托管理合同依法终止时管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间财务活动进行审计物业管理公司必须将住宅区全部管理档案文件记录和财务帐簿移交给管委会
市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督并可对有关争议事项作出决定
第二十七条市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率参照标准具体利润标准由管委会和物业管理公司根据物业管理公司资质证书等级及实际管理服务水平业主对物业管理服务实际需求及管理服务费收入状况协商确定
第四章 住宅区房屋及设施使用与管理
第二十八条住宅区专用房屋应按《条例》和本细则规定使用与经营不得转让或改变使用用途
物业管理用房中住宅区管理处使用部分由物业管理公司与管委会签订使用合同
部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营租金纳入管理服务费但从出租第一年开始每年应将租金３０％用于回收垫支购房公用设施专用基金并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次划入公用设施专用基金专门帐户直至全部回收完毕
第二十九条凡经市政府规划部门批准为住宅区居民生活提供配套服务公用设施设备和场所（地）未经原规划部门批准一律不得挪作他用在《条例》施行前已擅自挪作他用应在一年内恢复原规划设计功能并移交给管委会依《条例》和本细则管理
前款有经营收入公用设施设备和场所（地）其经营收入应纳入管理服务费任何单位和个人不得占用或挪用
第三十条业主承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修不得改变房屋结构外貌和用途不得破坏房屋内设承重墙梁柱楼板阳台天台屋面及通道
第三十一条住宅区内车辆停放管理应接受市公安交通管理部门统一指导与监督
进入住宅区车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志场所装载易燃易爆剧毒或有污染物车辆不得进入住宅区停放
住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系并按规定收取相应保管费或车位使用费
第三十二条物业管理公司及其下设住宅区管理处因维修养护或其他物业管理需要在合理时间内对住宅区物业进行巡视检查或施工时业主或非业主使用人应提供方便并不得无理拒绝或阻挠具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知
第五章 住宅区维修养护范围与责任
第三十三条住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称自用部位）维修责任人为业主
自用部位是指户门以内毗连部位以外全部自用部位设施设备包括自用阳台门窗防盗网室内自用隔墙墙（板）面等
自用部位维修养护由业主实施并承担费用或委托物业管理公司组织实施
业主与非业主使用人之间维修养护责任依照法律和合同确定
第三十四条房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称共用部位）维修责任人为房屋本体内全体业主
共用部位是指结构相连或具有共有共用性质部位设施和设备包括房屋承重结构部位（包括基础屋盖梁柱墙体等）抗震结构部位（包括构造柱梁墙等）外墙面楼梯间公共通道门厅屋面本体共用排烟道（管）电梯机电设备本体消防设施等
共用部位维修养护由物业管理公司组织实施其费用从住宅维修基金中支出
共用部位中不属全体各层所共同使用可上人屋面其维修养护费用由该使用层业主分担一半其余从住宅维修基金中支出为某些层或户所专用楼梯通道等由其专用业主按比例分担
第三十五条房屋毗连部位及设施（以下简称毗连部位）维修责任人为毗连业主
毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位部位设施和设备
毗连部位及设施维修养护由毗连业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施并按比例分担费用其中共有墙体按两侧均分后由每侧业主按比例分担共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责其结构部位由毗连层上下业主按比例分担
毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护其他方可自行
