您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 07:00:16  浏览:9542   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
浅析商品房买卖当中屋面广告权益归属的法律问题

武志国


  一、屋顶和外墙面的权属及处分

业主对住宅、经营性用房等房屋专有部分享有专有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

屋顶和外墙面作为房屋的共有部位,业主对此享有共有和管理的权利,包括用于设置广告位并收益的权利。

二、屋顶和外墙面广告权益约定取得的分析

(一)约定的内容

由于屋顶和外墙面具有较大的广告资源价值,房地产开发企业一般通过在商品房买卖合同或其补充协议约定取得外墙面的使用收益权。

约定的类似内容一般为:“屋顶、外墙面的使用权以及据此产生的收益权归房地产开发企业所有;小区及其附着物广告位收益归房地产开发企业所有”等。

(二)约定的影响

虽然房地产开发企业取得屋顶和外墙面广告权益能够带来相当的收益,但是也存在一定的负面影响:首先,前述约定会使待销售的商品房增加了负担,某种程度会降低其销售的吸引力。其次,通过对屋顶和外墙面的使用、收益等简单的归属约定并不能解决所有问题,即并不能保证房地产开发企业顺利获得收益,可能会发生业主主张相关约定存在效力瑕疵并要求返还收益,或发生业主拒交物业费等纠纷,最终导致房地产开发企业与第三方签署的广告位使用协议难以顺利履行。

(三)约定的性质

以合同约定的方式取得房屋屋顶和外墙面使用权的行为,实际上是购房人将外墙面使用权、收益权转让的行为,本质上应是一种租赁关系,是债权安排,而不宜认定为权益保留,权益保留更容易被抵触和否定。

(四)约定的效力

屋顶、外墙面虽为房屋天然共有不可分割的部分,但其收益权可以让与,一般情况下,应当认定有关使用收益权的让渡约定有效。 但是,上述广告权益归属的约定在实践中常面临以下效力风险:

1、存在被认定为霸王条款而无效的风险

在中消协揭晓2005 年度十大不平等格式条款的评选结果中,商品房业主无墙面广告权条款被列入其中 ,中消协对上述条款的认定具有相当的权威和影响,但这并非行政认定或司法认定。

《合同法》第四十条规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。《合同法》第39 条第2 款规定:“格式条款是当事人为重复使用而预先拟订,并在订立合同时未与对方协商的条款。”此条规定了格式条款的认定要件,包括预先制定、重复使用和未经磋商等要件。

2、存在被认定为显失公平而予以撤销或变更的风险

屋顶和外墙面都属于房屋的有机组成部分,业主应享有这些部分所有权项下的完整的权能。房地产开发企业保留其使用收益权,可能被认定为不公平交易。

最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》(试行)第72条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。” 显失公平的合同条款,并不导致合同条款的无效,属于可变更、可撤销范畴。目前司法实践中认定显失公平难有量化的标准,只能根据不同的案情、不同的经济环境作个案认定。

3、存在被认定为效力待定的风险

外墙面、屋顶所有权为所在楼宇全体购房人共同所有,单一业主无权就业主共有权益部分做出特别约定。因此,房地产开发企业与全体业主签署完毕相关的协议后或者取得全体业主的追认前,与业主单个签订的屋顶外墙广告权条款属于效力待定条款。

现实中,房地产开发企业与每一个业主作相同的约定,理论上应被视为与房地产开发企业全体业主之间做了有效约定或者取得了业主大会的同意。

(四)约定的完善
下载地址: 点击此处下载

关于印发《东莞市市级财政专项资金管理暂行规定》的通知

广东省东莞市人民政府


关于印发《东莞市市级财政专项资金管理暂行规定》的通知

东府〔2007〕58号

各镇人民政府(街道办事处),市府直属各单位:

现将《东莞市市级财政专项资金管理暂行规定》印发给你们,请认真贯彻执行。

东莞市人民政府
二○○七年六月四日
东莞市市级财政专项资金管理暂行规定

第一章 总 则

第一条 为规范市级财政专项资金管理,提高资金使用效益,根据《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国预算法实施条例》、《广东省预算审批监督条例》以及《广东省省级财政专项资金管理暂行规定》等法律法规和规章制度,结合我市实际,特制定本规定。
第二条 市级财政专项资金是指由市级预算在一定时期内(2年以上,含2年)持续安排的,为适应经济社会改革与发展要求,完成特定工作任务或实现某一项事业发展目标,具有专门用途和绩效目标的财政资金。

市级主管部门(单位)使用的人员经费、日常公用经费等基本支出、一次性补助资金以及没有特定的绩效目标、具有公用支出性质的专项支出,不纳入市级财政专项资金的管理范围。

第三条 市级财政专项资金管理应遵循以下原则:

(一)扩大公共财政覆盖原则。市级财政专项资金的设立必须符合公共财政投入方向,重点满足政府提供公共产品和公共服务方面的需求,优先安排落实市委、市政府决策和推进社会公共事业发展最急需的支出项目,逐步减少部门管理的专项资金,集中财力保障政府执行好整体公共服务职能。

(二)依法设立原则。设立市级财政专项资金,必须有法律、法规、规章或政策依据。除已设立的市级财政专项资金外,新设立专项资金须报经市政府批准。

(三)规范管理原则。市级财政专项资金使用单位、主管部门和财政部门,必须按照国家财经法律法规的要求加强对专项资金的管理。经批准设立的市级财政专项资金,应按规范、公开、透明的要求制订资金使用管理办法,明确专项资金的绩效目标、使用范围、使用时限、审批拨付程序和监督评价等规定,专项资金的使用单位应严格按照批准的用途开支款项,不得挤占、截留、挪作他用。

(四)目标明确原则。市级财政专项资金必须具有明确的绩效目标,使用单位必须按照该绩效目标使用专项资金,财政部门应根据绩效目标开展财务监督和绩效评价工作。

(五)监督有力原则。按照“事前审核、事中检查、事后评价”的要求对专项资金实施全过程监督控制,把专项资金的审批分配、监督检查与绩效评价结合起来,建立科学、完善的市级财政专项资金监管制度,确保市级财政专项资金按规定用途合理使用。

(六)财力统筹原则。市级财政专项资金的设立必须坚持“集中财力办大事”的原则,能够在现有同类专项资金中统筹安排的,应优先在现有同类专项资金中安排,不另外新增专项资金,以提高资金使用效益。

第二章 市级财政专项资金的设立、调整和撤销

第四条 设立市级财政专项资金必须具有明确的依据,至少要符合以下条件之一:

(一)国家法律法规和规章制度规定;

(二)国家、省和市国民经济和社会中长期发展规划以及产业政策要求;

(三)市人大议案要求;

(四)市委、市政府作出决定;

(五)市级主管部门(单位)因业务工作开展和事业发展需要,并经市政府批准。

第五条 新设立市级财政专项资金的报批程序。

(一)市级主管部门(单位)根据工作职责和事业发展需要提出设立市级财政专项资金的要求, 以正式公文报送市财政局审核,并提交以下资料:

1.《市级财政专项资金设立申报表》(附件1);

2.《可行性研究报告》(编写提纲见附件2);

3. 设立市级财政专项资金必须具有的依据文件;

4.专项资金投入项目形成的资产及收益处置管理方案以及相关材料。

申报材料应详细填报要求设立的市级财政专项资金的名称、使用范围、设立期限、背景原因、设立依据、各年度预算分配和实施计划,以及专项资金预期要达到的绩效目标和检验绩效目标实现与否的相关专业指标等,涉及其他资金来源的还应说明各项资金的筹集计划。

(二)市财政局在收到设立市级财政专项资金的申请后,应对下列事项进行审核:

1.专项资金设立的依据是否充分,是否符合国家、省财政政策和市委、市政府对财政管理的要求;

2.专项资金设立金额是否与事业发展要求和市级财力状况相适应;

3.专项资金的使用范围、绩效目标及相关指标是否符合财经法规和财务制度等规定。

对于金额较大、影响面较广的市级财政专项资金的设立申请,市财政局可会同相关主管部门组织有关行业领域的专家,对设立市级财政专项资金的必要性和可行性进行论证。对涉及固定资产投资的市级财政专项资金设立申请,可征求投资主管部门的意见,投资主管部门对其是否符合国民经济和社会中长期发展规划及产业政策进行审查。

经审核建议设立(或不设立)的市级财政专项资金,市财政局应在1个月内(特别复杂的可适当延长)作出建议设立(或不设立)的复函,并说明理由。

(三)市财政局作出设立建议的专项资金,由市级主管部门以正式公文上报市政府审批,经市政府批准后方可设立;市财政局作出不设立建议的专项资金,市级主管部门如有异议,可迳向市政府提出设立申请。

对于未能明确主管部门的专项资金,由市财政局直接向市政府提出设立申请。

第六条 市财政局根据市政府对设立市级财政专项资金的批复,在专项资金设立期限内,将各项市级财政专项资金列入年度财政预算,经法定程序审议通过后批复给市级主管部门(单位)。

第七条 市级财政专项资金必须按照市政府批准的期限执行,到期的专项资金原则上不再继续安排。确需延长设立期限的市级财政专项资金,应按照市级专项资金的设立审批程序报批。

第八条 市级主管部门需要调整原有的市级财政专项资金使用范围和用途、增加资金额度的,应以正式公文向市财政局提出申请,并提交以下资料:

1.《市级财政专项资金变更申报表》(附件4),并附送设立时填报的《市级财政专项资金设立申请表》复印件,详细说明变更内容、背景、原因,变更内容对比及变更后的有关情况;

2.已支出的该专项资金的绩效评价报告,涉及增加专项资金额度的要提供可行性方案。

市财政局对市级主管部门提出的专项资金变更申请进行审核,于15个工作日内作出建议变更(或不予变更)的复函,再由市级主管部门按程序上报市政府批准后方可变更。

第九条 市财政局根据专项资金的执行情况,定期检查专项资金的设立依据、绩效目标是否符合同期市政府工作重点和财政改革的要求,经征求市级主管部门意见后,向市政府提出调整或撤销专项资金的建议。经市政府批准同意后,市财政局将专项资金安排金额、支出结构和设立期限等调整事项贯彻到年度预算的编制和预算调整中,并按法定程序呈报市人大审议。

第三章 市级财政专项资金的执行

第十条 在市政府批准设立市级财政专项资金后,市级主管部门应会同市财政局按规范、公开、透明的原则制订专项资金的使用管理办法,并切实按照管理办法的要求实施资金分配使用、监督、绩效评价工作。

第十一条 使用市级财政专项资金,由市级主管部门会同市财政局提出资金分配方案;其中属于基本建设用途的项目,必须纳入市级基本建设项目投资计划管理。资金分配方案按程序报经市政府审批后下达。

第十二条 市财政局根据单位性质、预算管理级次以及用款进度办理预算下达和资金拨付手续:

(一)用款单位属市级单位的,由市财政局将款项直接拨付到市级用款单位;需纳入集中支付和政府采购范围的款项,按照国库集中支付和政府采购的相关规定办理。

(二)用款单位属镇(街)单位的,一般情况下由市财政局向其所属镇(街)财政分局下达预算追加文件和拨付相应款项,镇(街)财政分局收到市财政下拨的专项资金后直接拨付到用款单位。

(三)用款单位属中央、省直驻市单位或其他与市财政没有正常经费划拨关系的,由市财政局直接将款项拨付到用款单位。

第十三条 市级主管部门应加强对专项资金使用的管理,严格执行专项资金预算,将专项资金的各项支出严格控制在市政府批准的使用范围以及专项资金使用管理办法规定的使用范围内;各用款单位必须严格执行国家的相关财务会计制度,做好财务核算。

第十四条 预算年度终了后,各市级主管部门应根据市财政局年度决算的工作要求,及时将市级财政专项资金支出情况按预算科目编列年度财务决算报表,报送市财政局。

第四章 市级财政专项资金的监督检查和绩效评价

第十五条 市级财政、审计等监督部门对市级主管部门在市级财政专项资金预算编制、预算执行、资金使用效益和财务管理等方面的情况进行监督检查,如发现有截留、挤占、挪用市级财政专项资金或其他财政违法行为的,依据《财政违法行为处罚处分条例》及其他有关规定处理,并追究该部门(单位)和责任人员的法律责任。其他机关、社会团体、个人如发现专项资金支出管理中存在违法、违规行为,可向政府相关职能部门投诉和举报。

市级主管部门要加强对本部门(本系统)管理使用专项资金情况的检查,及时反映和纠正存在的问题。

第十六条 由市级财政专项资金安排的项目支出完成后,市级主管部门要及时组织验收和总结,并按规定进行绩效评价,在预算年度终了后4个月内向市财政局报送自评报告。

属于尚未执行完毕的跨年度支出项目,项目实施单位应在每个预算年度终了后1个月内对项目执行情况和进度进行总结,提交项目中期绩效评价自评报告;市级主管部门应在每个预算年度终了后2个月内将本部门主管的尚未执行完毕的跨年度支出项目绩效评价自评报告报送市财政局。

《财政支出项目绩效评价自评报告书(范本)》和《项目绩效评价自评报告(编写提纲)》见附件3。

重大项目的监督管理和中期绩效评价,可由项目主管部门委托具资质的中介机构组织实施。

第十七条 市财政局按规定对市级主管部门报送的专项资金绩效评价自评报告进行审核,选取有代表性的市级财政专项资金,对其执行情况进行重点绩效评价。对达不到绩效目标的专项资金,市财政局应督促主管部门加强资金管理、提高使用效益,并视情况提请市政府批准暂停、撤销或减少专项资金。市审计局每年应选择部分市级财政专项资金项目进行效益审计,并将审计情况报告市政府和市人大常委会。

第十八条 市级财政专项资金按规定形成固定资产的,应及时办理产权、财产物资移交、登记手续。市级财政专项资金形成的资产,由市财政局和国有资产管理部门监管。

第五章 附 则

第十九条 本规定由市财政局负责解释。

第二十条 本规定自公布之日起实施,凡以往规定与本规定不符的,按本规定执行。



附件:1. 市级财政专项资金设立申请表
2. 可性行研究报告(编写提纲)

3. 财政支出项目绩效评价自评报告书(范本)和项目绩效评价自评报告(编写提纲)

4. 市级财政专项资金变更申请表

国家发展改革委办公厅关于印发《循环经济发展规划编制指南》的通知

国家发展和改革委员会


国家发展改革委办公厅关于印发《循环经济发展规划编制指南》的通知

发改办环资〔2010〕3311号


各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委(经信委、工信委、工信厅):
  为全面贯彻落实《循环经济促进法》,指导各地科学编制本地区的循环经济发展规划,充分发挥规划的宏观指导作用,国家发展改革委组织编写了《循环经济发展规划编制指南》(以下简称《指南》),现印发给你们,并就有关事项通知如下。
  一、加强组织领导
  编制循环经济发展规划是一项具有开创性的工作,难度大,综合性强。各地区要按照《循环经济促进法》的要求,结合实际认真做好本地区循环经济发展规划的编制工作。各地循环经济发展综合管理部门要明确一名负责同志牵头,切实加强对规划编制的统筹协调和组织领导,组织得力的规划编制人员及专家开展工作。
  二、确保工作进度
  循环经济规划要与国民经济和社会发展规划的编制时间协调一致,要制定工作方案和计划,深入开展调查研究,广泛征求各方面意见。各地要安排必要的资金,为规划编制工作提供经费保障。
  三、加强沟通协调
  各地要按照政府组织、部门协作、公众参与的方针,做好循环经济发展规划编制工作。要加强规划的前期研究和论证工作,充分发挥专家的作用;要与环境保护等相关部门加强沟通,做好与其他规划的衔接;要采取多种形式,扩大公众参与度,增强规划编制的公开性和透明度。
  本次印发的《指南》是各地规划编制的指导性文件,各地编写时应充分与本地区经济社会发展实际相结合,在内容、发展重点等方面体现本地特色,在形式、目标上有所创新和突破。各地可将规划编制情况报送国家发展改革委(环资司)。
  附件:《循环经济发展规划编制指南》
http://www.gov.cn/gzdt/att/att/site1/20110128/001e3741a2cc0eac618a01.pdf



附件:



循环经济发展规划编制指南



二〇一〇年十二月


目 录







一、编制背景和总体要求................................1



(一)背景 ..........................................1



(二)总体要求 ......................................2



二、《规划》的框架内容.................................4



(一)前言 ..........................................4



(二)规划区域的基本情况 ............................4



(三)发展循环经济的紧迫性、有利条件及制约因素 ......5



(四)发展循环经济的指导思想、基本原则和发展目标 ....6



(五)发展循环经济的重点任务 ........................7



(六)空间布局 .....................................10



发展循环经济的重点领域、重点工程及关键技术与装备 ..10

(七)



(八)实施效果分析 .................................12



(九)发展循环经济的保障措施 .......................12




为全面贯彻科学发展观,大力发展循环经济,加快建设资源节



约型、环境友好型社会,提高我国生态文明水平,按照《循环经济



促进法》的明确要求,各地循环经济发展综合管理部门应会同同级



环境保护等有关部门编制《循环经济发展规划》(以下简称《规划》)。



为加强对各地编制《规划》的宏观指导,提高编制水平,制定《循



环经济发展规划编制指南》(以下简称《指南》)。



本次印发的《指南》是各地规划编制的指导性文件,各地编写



规划时应充分体现本地特色,与本地区经济社会发展实际相结合,



在内容、发展重点等方面有所创新突破。



一、编制背景和总体要求



(一)背景



改革开放以来,我国经济社会持续快速发展,与此同时,资源



和环境压力日益加大。未来一段时期,我国仍将处于工业化和城镇



化快速发展的阶段,资源和环境形势将更加严峻。循环经济是对“大



量生产、大量消费、大量废弃”的传统增长模式的根本变革,是最



大限度节约资源和保护环境的经济发展模式,是解决我国资源环境



瓶颈约束的根本性举措。



党中央、国务院高度重视发展循环经济。“十一五”规划纲要把



发展循环经济作为一项重大战略任务。2005 年国务院印发的《关于



加快发展循环经济的若干意见》是我国循环经济的纲领性文件。党



的十七大明确提出使“循环经济形成较大规模”的要求。《循环经济



促进法》2009 年 1 月正式实施,标志着我国循环经济发展进入法制



化轨道,该法明确规定:“设区的市级以上地方人民政府循环经济发



展综合管理部门会同本级人民政府环境保护等有关主管部门编制本



行政区域循环经济发展规划”。《中共中央关于制定国民经济和社会



发展第十二个五年规划的建议》提出:“大力发展循环经济,以提高



资源产出效率为目标,加强规划指导、财税金融等政策支持,完善



法律法规,实行生产者责任延伸制度,推进生产、流通、消费各环



节循环经济发展”。制定和实施《规划》,是落实《循环经济促进法》



的重要举措,也是各级循环经济发展综合管理部门的一项重要职责。



在党中央、国务院的正确领导下,在各地各部门的共同努力下,



我国循环经济发展取得积极进展。短短几年时间,循环经济从理念



变为行动,在全国范围内得到迅速发展,在理论上、实践上、政策



体系和制度创新上都取得了重要突破,初步形成了发展循环经济的



政策环境和社会氛围,凝炼出了一批各具特色的循环经济典型模式。



但同时也应看到,我国循环经济发展还处于初级阶段,推进循环经



济发展还面临诸多问题和困难,循环经济的发展需要综合协调各方



面的因素,必须通过规划加以引导规范,统筹安排,合理布局。制



定和实施《规划》,是理清循环经济发展方向,明确工作重点,为循



环经济尽快形成较大规模指明方向和提供保障的有效措施。



(二)总体要求



《规划》编制要落实十七大及五中全会精神,突出宏观性、战



略性和全局性。循环经济发展是从可持续发展的高度,遵循自然规



律、经济规律和社会发展规律,将发展循环经济与发挥地区比较优



势、转变经济发展方式、提高经济增长质量、保护生态环境相结合,



促进生产和消费模式的根本转变,是促进人与自然协调发展的宏伟



蓝图和行动纲领。



《规划》编制要遵循法律要求,体现一致性。《规划》编制要充



分体现“减量化、再利用、资源化,减量化优先”原则,坚持技术



可行、经济合理和有利于节约资源、保护环境的要求。开展减量化,



再利用及资源化等各项活动都要建立在充分的资源减量的基础上。



《规划》编制要结合本地优势特色,坚持创新性。《规划》要体



现各地资源、环境以及产业特点,在经济发达、科技力量较强的地



区,应加强科技对循环经济的支撑作用;在大宗废弃物产生较多的



地区,就应在废弃物资源化利用上有大的突破;在资源型城市和地



区,要满足产业转型需要。不同区域和层次的规划,重点也应各有



侧重。大中城市的《规划》,可在构建循环型城市方面有所侧重,如



循环经济基础设施体系、废弃物管理和资源化利用、人文生态及社



会消费等;省级循环经济发展规划,应突出宏观性、战略性,在整



体构建循环经济发展体系,制定促进循环经济发展的法规、规章等



方面形成特色。



《规划》编制要深入调研,具有操作性。编制循环经济发展规



划要深入调查研究、广泛听取社会各方面意见、综合各种调节手段。



制定的循环经济发展规划要具有可操作性,要根据区域经济和产业



布局,提出切实可行的循环经济发展的方向和重点领域。必要时可



考虑编制从属于循环经济规划的相关的专项规划,例如:“三废”综




合利用规划、共伴生矿综合利用规划、农业废弃物综合利用规划、



节水规划等;以及专门针对某种废弃物的专项规划,如脱硫石膏综



合利用规划、煤矸石综合利用规划等;还可以开展重点区域(工业



带、农业区、矿区等)循环经济发展重大问题研究及专项规划等。



《规划》编制要与相关规划紧密衔接,保持协调性。《规划》要



与国民经济和社会发展总体规划、区域规划及相关专项规划、主体



功能区规划和城市规划紧密衔接。目前,全国循环经济发展规划的



编制工作已经启动。在国家规划正式发布前,建议各地在制定《规



划》时留有一定可调的空间,如在制定某些预期性指标时,可提出



指标范围,以便在与国家规划衔接时进行适当调整确定。



二、《规划》的框架内容



(一)前言



简述编制规划的背景、必要性、适用范围、规划期限、编制依



据、总体思路、主要内容及组织工作等。规划期可按五年考虑,以



便与国家五年规划相结合和衔接。



(二)规划区域的基本情况



1.规划区域概况



主要包括:地理位置、地理特点、气候条件等。



2.规划区域经济社会发展基本情况



(1)总体经济发展情况;



产业结构情况:一、二、三产业结构情况,支柱产业和重

(2)



点产业情况;




(3)产业布局情况:各产业的空间布局情况,园区和产业集群;



(4)社会发展情况:人口、科教文卫等情况。



3.规划区域资源环境基本情况



资源情况主要包括:土地、水、能源、矿产、森林等主要资源



的品种、储量、开采、消耗情况等。



环境情况主要包括:水环境、大气环境、土壤环境质量以及各



种废弃物的排放情况,环境保护基础设施建设及运行情况等。



应对资源承载能力和环境容量进行分析与评价。



(三)发展循环经济的紧迫性、有利条件及制约因素



1.“十一五”期间取得的成效



各地区应对本地“十一五”期间循环经济发展情况及预期目标



的完成情况进行回顾和总结。



2.发展循环经济的紧迫性


不分页显示   总共3页  1 [2] [3]

  下一页