[案例]
某房地产开发公司依法取得了75.8亩商住用地的政府批文，签订了国有土地使用权出让合同，但未交齐土地出让金，未取得土地使用权证。
2011年5月19日，张某、李某与房地产公司达成协议：张某、李某支付定金1200万元。房地产公司收到定金一周内，按照张某、李某指定的房地产开发企业办理好土地过户手续，或者将公司股权全部转让给张某、李某。协议签订当日，张某、李某支付了定金1200万元。次日，房地产公司向张某、李某作出书面承诺：在一周内补交土地出让金，取得土地使用权证，并过户到指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的，主动说明情况，请求延期。如果在确定办理过户手续无法短时间内完成的情况下，要在一周之内召集全体股东将公司股权转让给张某、李某。
房地产公司收到定金后，未履行协议和承诺，一个多月后将定金退回，单方解除了协议。经查，该公司以股权转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。为此，张某、李某诉至法院，要求房地产公司赔付定金，并赔偿损失。
[分歧]
本案存在三种意见：一是签订合同时直至起诉前，转让方没有取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同应属无效，对此双方均有过错。因定金已退还，张某、李某的诉讼请求不予支持。二是本案是房地产项目转让的预约合同，合法有效，对双方均有约束力。房地产公司私下将该项目转让给了第三人，致使张某、李某利益受损，应当承担违约责任。三是本案定金是立约定金，不受主合同效力制约。房地产公司拒绝与张某、李某订立正式转让合同，应当适用定金罚则。
[评析]
本案涉及到案由的认定，预约合同的认定、订约定金的认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。
一、案由的认定
合同性质由合同内容和目的所决定。本案合同内容包括协议书和承诺书两个部分，转让方是具有法人资格的房地产开发公司，土地资产是公司主要资产。双方约定的转让方式有两个：一是土地过户，二是股权转让，具有选择性。在房地产开发领域中，这两种转让方式都是常见的项目转让方式，已被司法认可。本案中，双方合同目的是房地产项目转让，两种转让方式是实现合同目的的手段。可见，本案不是单纯的土地使用权转让，也不是单纯的股权转让，而是包括两种可选择转让方式在内的房地产项目转让。
合同性质直接体现了案件当事人之间实际存在的法律关系。正确认定合同性质，有助于理顺当事人诉争的法律关系，确定案件案由，分配举证责任，查明案件事实和选择法律适用。因此，将本案案由确定为房地产项目转让纠纷，才是全面准确的。
二、预约合同的认定
预约合同是相对于本约合同而言的。它是指在订立合同条件尚未成熟的情况下，当事人双方不愿意失去交易机会而进行预约的合意。预约合同中赋予双方一定的权利义务，其目的是在将来一定的期限内签订本约合同。这种意思表示真实的合同行为，在经济活动中大量存在。为此，最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确提出了预约合同的概念和处理规则。这一司法解释的出台，对于预约合同的认定和法律适用，具有指导意义。
在本案协议书中双方对转让内容进行了约定，但承诺书中对转让的条件和时间进行了补充完善。在转让条件尚不完全具备的情况下，赋予房地产公司补交土地出让金、取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务，并对转让时间进行预先设定，是典型的预约合同。因此，本案当事人之间的这种约定，充分体现了意思自治，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。
三、立约定金的认定
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是关于立约定金及其效力的规定。可见，立约定金不同于证约定金、成约定金、解约定金、违约定金等等。立约定金作为订立主合同的担保而独立存在，具有与主合同相分离的特点。由于其设立不以主合同为基础，所以不受主合同效力的制约。但主合同订立与否将直接导致立约定金产生不同的法律后果。
从当事人双方的约定可以看出，本案定金是为了订立正式的土地转让合同或者股权转让合同，进而实现房地产项目转让目的而交纳的定金，是立约定金。该定金合同自定金交付时生效，房地产公司收受定金后，以其私自转让他人的行为，表明了拒绝继续合作的态度，符合司法解释中的情形，应当适用定金罚则。当然，约定的超过合同价款20%定金部分不应当适用定金罚则。
四、诚实信用角度的考量
作为民法理论中的“帝王”原则，诚实信用是法治社会中民事活动的基本要求，也是评判案件处理效果的重要标准。对本案中预约合同和立约定金的认定，确认双方权利义务的约定的合法性，判令违约方承担相应的法律责任，可以有效地维护双方的利益平衡，引导诚实守信，进一步提高人们的合同意识和法治观念。
本案中，房地产公司收受定金后，不但没有履行满足法定转让条件的合同义务和承诺，而且私自将该项目高价转让给他人，致使合同相对方的订约目的落空，期待利益受损，实际损失发生，这是不公平的。司法机关不应纵容这种违约失信行为，更不应保护该行为产生的非法利益。因此，个案审判应当对违约失信行为作出否定性评价，并责令其承担相应责任，以此推动诚实信用原则的落实和诚信社会的构建。唯有如此，方能实现良好的办案的法律效果和社会效果，这是民事司法的基本功能。
综上所述，第一种观点没有全面审查合同内容，没有准确确定合同案由，因而导致适用法律错误；第二种观点和第三种观点以承认意思自治为基础，将预约合同和立约定金方面的民法理论运用于司法实践，并且有明确的司法解释作为依据，对案由、合同的性质、定金的性质的认定是准确的，因而法律的适用也是准确无误的。
（作者单位：最高人民法院）
关于中国实施专利合作条约的规定
专利局
《关于中国实施专利合作条约的规定》（第5号）
1993年10月1日，我国政府向世界知识产权组织递交了专利合作条约加入书。该加入书将于1994年1月1日起生效，届时，我国将成为专利合作条约的缔约国。为此，特制订《关于中国实施专利合作条约的规定》，现予以发布，自 1994年 1月 1日起施行。
局长 高卢麟
1993年 11月 23日
中国专利局关于中国实施专利合作条约的规定
第一章 总则
第一条 为实施《专利合作条约》，特制定本规定。
第二条 在本规定中：
（一）“条约”是指《专利合作条约》；
（二）“条约实施细则”是指上述条约的实施细则；
（三）“条约行政规程“是指上述条约的行政规程；
（四）“国际局”是指世界知识产权组织的国际局；
（五）“国际申请”是指按照上述条约规定提出的发明或者实用新型专利申请；
（六）“专利局”是指中华人民共和国专利局；
（七）“专利法”是指中华人民共和国专利法；
（八）“实施细则”是指中华人民共和国专利法实施细则；
（九）、为计算期限的目的，“优先权日”是指：国际申请要求优先权的，指在先申请的申请日；国际申请要求多项优先权的，指最早的在先申请的申请日；国际申请未要求优先权的，指该国际申请的国际申请日。
第三条 向专利局提出或者指定或者选定中国的国际申请适用条约、条约实施细则、条约行政规程和本规定的规定。除非条约、条约实施细则、条约行政规程或者本规定另有规定，在专利局作为指定局或者选定局的程序开始后，国际申请适用专利法和实施细则的规定。
第二章 国际申请程序
第四条 专利局作为国际申请的受理局，负责受理中国国民，或者在中国有经常居所或者营业所的外国人、外国企业或者外国其他组织提出的国际申请，并按照条约、条约实施细则和条约行政规程的规定对该国际申请进行检查和处理。
根据中国与其他的条约缔约国签订的双边协定，专利局也可以受理该缔约国的国民或者居民提出的国际申请。
第五条 申请人应当使用中文或者英文向专利局提出国际申请，该申请应当包括请求书、说明书、一项或者几项权利要求、一幅或者几幅附图（需要时）和摘要各一份。
第六条 专利局收到符合条约第十一条第一款规定的国际申请之日为国际申请日。
专利法第二十八条第二句不适用于国际申请日的确定。
国际申请不符合条约第十一条第一款规定的，专利局应当通知申请人在专利局依照条约实施细则第二十条第六款指定的期限内进行改正。申请人按照要求进行改正的，以专利局收到改正之日为国际申请日；申请人期满未答复的，或者改正后，专利局认为仍然不符合条约第十一条第一款规定的，专利局应当迅速通知申请人，其申请将不作为国际申请处理。
国际申请中写有对附图的说明但申请中又未包括该附图的，专利局应当通知申请人在不完整的文件提交之日起三十天内补交附图。
申请人在规定期限内补交附图的，以专利局收到该附图之日为国际申请日；否则，对附图的说明被认为不存在。
第七条 申请人向专利局提出国际申请的，可以按照条约第八条规定要求在《保护工业产权巴黎公约》的缔约国提出的或者对该缔约国有效的一项或者几项在先申请的优先权。要求该优先权的，其手续适用条约实施细则第四条第十款和第十七条第一款的规定。
第八条 专利局发现国际申请存在条约第十四条第一款（ⅰ）项所述缺陷的，应当通知申请人按照条约实施细则第二十六条的规定进行改正；未改正的，该国际申请被认为撤回，并由专利局予以宣布。
第三章 国际检索程序
第九条 专利局作为国际申请的主管国际检索单位，应当按照条约、条约实施细则、条约行政规程以及专利局与国际局依照条约第十六条第三款签订的协议的规定对该申请进行国际检索。
如果专利局认为：
（ⅰ）国际申请涉及的情况或者主题按照条约实施细则第十三条之三第一款（C）或者第三十九条的规定无须专利局检索而且专利局决定对该申请不作检索，或者
（ⅱ）说明书、权利要求书或者附图不符合条约实施细则规定的要求，以至不能进行有意义的检索， 专利局应当作出相应的宣布，并通知申请人和国际局将不作出国际检索报告。如果（ⅰ）或者（ⅱ）所述的情形仅存在于某些权利要求，国际检索报告中应当对这些权利要求加以说明，而对其它权利要求则应当作出检索报告。 如果专利局认为国际申请不符合条约实施细则第十三条规定的发明单一性的要求，它应当要求申请人按照条约实施细则第四十条的规定缴纳附加费。
专利局应当对国际申请的权利要求中首先提到的发明（“主要发明”）部分作出国际检索报告，并在要求的附加费已在条约实施细则第四十条第三款规定的期限内付清后，对国际申请中已经缴纳该项费用的发明部分作出国际检索报告。
第十条 专利局应当在自收到检索本之日起三个月内或者自优先权日起九个月内，以后到期的为准，作出国际检索报告或者宣布不进行国际检索。
第十一条 申请人根据条约实施细则第四十六条的规定，有一次机会按照条约第十九条向国际局对国际申请的权利要求提出修改。
修改应当在自专利局向国际局和申请人送交国际检索报告之日起二个月内或者自优先权日起十六个月内提出，以后到期的为准。但国际局在适用的期限届满后收到按照条约第十九条规定所作的修改的，如果该修改在国际公布的技术准备工作完成之前到达国际局，应当认为国际局已在上述期限的最后一日收到该修改。这种修改不得超出国际申请提出时对发明公开的范围。
第四章 国际初步审查程序
第十二条 已经向专利局提出了国际申请的申请人以及属于专利局与国际局为国际初步审查目的签订的协议中所规定的范围内的人，可以请求专利局对该申请进行国际初步审查。
国际初步审查的要求应当以书面形式提交，使用提出国际申请时所用的语言，并应当符合条约实施细则第五十三条的规定。
国际初步审查要求书中应当至少指明一个预定使用该国际初步审查结果，并受条约第二章约束的缔约国作为选定国，该选定应当仅选已经在国际申请中指定的国家。
第十三条 专利局作为国际申请的主管国际初步审查单位，应当按照条约、条约实施细则、条约行政规程以及专利局与国际局根据条约第三十二条签订的协议的规定对国际申请进行国际初步审查。
如果专利局认为： （ⅰ） 国际申请涉及的情况或者主题按照条约实施细则第六十六条第二款（a）（ⅶ）或者（a）（ⅶ）或者第六十七条的规定，无须专利局进行国际初步审查，并且专利局决定对该申请不作审查，或者（ⅱ）说明书、权利要求书或者附图不清楚，或者权利要求书在说明书中没有适当的依据，因而不能对请求保护的发明的新颖性、创造性（非显而易见性）或者工业上的实用性，形成有意义的意见，专利局应当不就条约第三十三条第一款规定的各项问题进行审查，并应当将这种意见和理由通知申请人。如果认为（ⅰ）或者（）所述的任何一种情况只存在于某些权利要求中，或者只与某些权利要求有关，上句规定只适用于这些权利要求。
专利局发现国际申请存在条约实施细则第六十六条第二款（a）项所列情形的，专利局应当书面通知申请人并要求申请人提出书面答复。申请人答复时可以提出修改，或者，申请人不同意专利局意见的，可以提出答辩，或者两者兼用。这种修改不得超出国际申请提出时对发明公开的范围。
专利局认为国际申请不符合条约实施细则第十三条关于发明单一性的规定的，专利局应当根据条约第三十四条第三款和条约实施细则第六十八条的规定进行处理。申请人可以自己选择对权利要求书加以限制，或者缴纳附加费；申请人未在指定期限内进行选择的，或者，申请人虽然对权利要求作了限制，但是仍然不足以符合发明单一性要求的，或者申请人缴纳附加费不足的，专利局仅就国际申请中看来是主要发明的部分或者已经交纳附加费的发明部分作出国际初步审查报告。
第十四条 申请人可以在提出国际初步审查要求书时，或者在国际初步审查报告作出之前，按照条约实施细则第六十六条的规定，向专利局提出条约第三十四条规定的对权利要求书、说明书和附图的修改。这种修改不得超出国际申请提出时对发明公开的范围。
第十五条 专利局作出国际初步审查报告的期限应当为：（ⅰ）如果国际初步审查要求书是在优先权日起十九个月届满之前收到的，自优先权日起二十八个月； （ⅱ）如果国际初步审查要求书是在优先权日起十九个月届满之后收到的，自国际初步审查开始起九个月。
第五章 指定和选定程序
第十六条 指定中国的国际申请，自按照条约第十一条第一款确定的国际申请日起与同一日向专利局提出的中国国家申请具有同等效力。
第十七条 指定中国的国际申请的申请人，如果要求专利局授予实用新型专利的，应当在其国际申请请求书中作出说明。
第十八条 指定中国并要求获得发明专利保护的国际申请，由国际局按照条约第二十一条规定以中文进行国际公布的，自国际公布日起，申请人享有专利法第十三条规定的权利；由国际局以中文以外的文字进行国际公布的，自专利局收到申请人提交的该国际申请中文译文并在中国专利公报上公布该译文之日起，申请人享有专利法第十三条规定的权利。
第十九条 除本规定第二十条的规定外，指定中国的国际申请以中文以外的文字提交的，申请人应当在自优先权日起二十个月届满前向专利局提交国际申请的中文译文；期满未提交中文译文的，该申请在中国的效力终止。
第二十条 在自优先权日起第十九个月届满前已经选定中国的国际申请，如果是以中文以外的文字提交的，申请人应当在自优先权日起三十个月届满前向专利局提交国际申请的中文译文；期满未提交中文译文的，该申请在中国的效力终止。
第二十一条 申请人按照本规定第十九条或者第二十条规定提交的国际申请的译文应当包括请求书、说明书、权利要求书、附图中的文字（附具附图副本）和摘要各一式两份，如果权利要求书已经按照条约第十九条规定进行了修改，该译文还应当包括修改后的权利要求和条约第十九条所述的声明；如果申请文件已经按照条约第三十四条规定进行了修改，该译文还应当包括国际初步审查报告附件中的任何修改。
如果申请人提交了前款所述的译文，但对于修改部分未同时提交原始提出的和修改后的译文的，专利局应当通知申请人在根据情况是适当的并在通知中规定的期限内提交缺少的译文。如果申请人未按通知规定提交缺少的原始申请的译文，该国际申请被认为撤回；如果申请人未按通知规定提交缺少的修改后的译文，该修改不予以考虑。
如果申请人仅提交了一份译文，专利局应当通知申请人在根据情况是适当的并在通知中规定的期限内提交另一份译文。申请人未遵守通知规定的，该申请被认为撤回。 如果申请人未提交按条约第十九条所述的声明的译文，该声明不予以考虑。
第二十二条 国际申请指定中国的，申请人可以在履行本规定第十九条规定的行为之日起一个月内向专利局提出对权利要求书、说明书和附图的修改；但是，如果在本规定第十九条规定的期限届满时，条约实施细则第四十七条第一款规定的送达尚未进行，申请人可以在自该期限届满之日起四个月内向专利局提出上述修改。这种修改不得超出国际申请提出时对发明公开的范围。
第二十三条 国际申请在自优先权日起十九个月届满前选定中国的，申请人可以在履行本规定第二十条规定的行为之日起一个月内向专利局提出对权利要求书、说明书和附图的修改；但是，如果在本规定第二十条规定的期限届满时，国际初步审查报告的送交尚未进行，申请人可以在自该期限届满之日起四个月内向专利局提出上述修改。这种修改不得超出国际申请提出时对发明公开的范围。
第二十四条 指定中国或者选定中国的国际申请由于不符合发明单一性的规定，其某些部分未经国际检索或者国际初步审查的，申请人应当在专利局指定的期限内缴纳条约第十七条第三款（b）或者条约第三十四条第三款（b）中所述的特别的费用。期满未缴纳或者未缴足的，该申请中的发明的未经检索或者国际初步审查部分被认为撤回。
第二十五条 按照专利法和实施细则的规定，指定中国或者选定中国的国际申请应当向专利局提交条约第二十七条第二款和第六款规定的证明文件的，应当在本规定第十九条或者第二十条规定的期限届满前提交；期满未提交的，专利局应当通知申请人在通知规定的期限内补交。
第二十六条 指定中国并要求一个或者几个按照专利法规定提出的在先申请的优先权的国际申请适用实施细则第三十三条的规定。
第六章 费用
第二十七条 在国际申请的国际程序中，申请人应当按照条约实施细则的规定缴纳下列费用：
（一）传送费；
（二）国际费，包括基本费和指定费；
（三）检索费和附加检索费；
（四）手续费；
（五）初步审查费和附加初步审查费；
（六）确认费；
（七）滞纳金；
（八）条约实施细则规定的其他费用。 前款所列各种费用的数额，缴费的币种和缴费方式由专利局另行公布。
第二十八条 申请人应当在自专利局收到国际申请之日起一个月内缴纳传送费、基本费和检索费；期满未缴纳或者未缴足的，专利局应当通知申请人在自通知之日起一个月内缴纳未缴的费用和滞纳金；期满未缴纳的，该申请被认为撤回。
申请人应当在自优先权日起一年内，或者在专利局收到国际申请之日起一个月内，以后到期的为准，缴纳指定费；期满未缴纳或者未缴足的，专利局应当通知申请人在自通知之日起一个月内缴纳未缴的费用和滞纳金；期满未缴纳的，与该费用有关的指定，或者如果未缴纳任何指定费的，该项指定或者该国际申请被认为撤回。 在按照条约实施细则第四条第九款（C）确认一项指定时，申请人应当在自优先权日起十五个月内缴纳指定费和确认费。
申请人在向专利局提交国际初步审查要求书时应当缴纳手续费和初步审查费；未按规定缴纳或者缴足的，专利局应当通知申请人在通知之日起一个月内缴纳；期满未缴纳的，该要求书被认为未提交。 国际申请不符合发明单一性的规定的，申请人应当在专利局按照条约实施细则第四十条第三款或者第六十八条第二款指定的期限内缴纳附加检索费和附加初步审查费。
第二十九条 国际申请指定中国或者选定中国的，申请人应当在本规定第十九条或者第二十条规定的期限内缴纳申请费；期满未缴纳或者未缴足的，该申请在中国的效力终止。
国际申请指定中国或者选定中国并要求优先权的，申请人应当在本规定第十九条或者第二十条规定的期限内缴纳优先权要求费；期满未缴纳或者未缴足的，专利局应当通知申请人在自通知规定的期限内缴纳，期满仍未缴纳的，该优先权被认为未要求。
第三十条 国际申请指定中国或者选定中国并要求获得发明专利保护的，申请人应当在自国际申请日起第二十五个月届满前缴纳第三年度申请维持费。如果上述缴费期限届满之日早于本规定第二十条规定的期限届满之日，申请人应当在本规定第二十条规定的期限届满前缴纳第三年度申请维持费；期满未缴纳或者未缴足的，专利局应当通知申请人自应当缴纳该申请维持费期限届满之日起六个月内补缴，同时缴纳金额为申请维持费的25％滞纳金。
第三十一条 指定中国或者选定中国的国际申请，在履行本规定第十九条或者第二十条规定的行为和缴纳本规定第二十九条第一款规定的申请费之后，除本规定第二十九条和第三十条另有规定外，申请人应当按照专利法和实施细则的规定缴纳费用。
第七章 其他条款
第三十二条 向专利局提出国际申请，在专利局作为国际检索单位或者国际初步审查单位，或者作为指定局或者选定局的程序中，以及处理与国际申请有关的其他事务的，申请人应当委托专利局指定的专利代理机构办理。
第三十三条 中国单位和个人提出国际申请的，应当经国务院有关主管部门同意。
中国单位和个人提出国际申请的，可以首先向专利局提出国内申请，并在自申请日起十二个月内提出国际申请指定或者选定条约其它缔约国，或者直接向专利局提出国际申请指定或者选定中国和条约其它缔约国。
第三十四条 如果受理局拒绝给予国际申请日，或者宣布国际申请已被认为撤回，或者如果国际局已经按条约第十二条第三款作出认定，申请人在履行本规定第十九条或者第二十条规定的行为和缴纳本规定第二十九条第一款规定的申请费之后，根据条约第二十五条第二款（a），可以要求专利局根据条约和条约实施细则决定该拒绝，宣布或者认定是否合理。如果专利局认为拒绝或者宣布是由受理局的错误或者疏忽所造成，或者认定是由国际局的错误或者疏忽所造成，就本规定而言，该国际申请应当和未发生这种错误或者疏忽一样被对待。
第三十五条 指定中国或者选定中国的国际申请因未履行本规定第十九条或者第二十条规定的行为和缴纳本规定第二十九条第一款规定的申请费其效力在中国被终止的，申请人可以在本规定第十九条或者第二十条规定的期限届满之日起二个月内请求恢复其权利。申请人请求恢复权利的，应当缴纳恢复费并同时履行上述各条款中规定的行为。
除本规定另有规定的以外，指定中国或者选定中国的国际申请在履行本规定第十九条或者第二十条规定的行为和缴纳本规定第二十九条第一款规定的申请费之后由于不可抗拒的事由或者由于正当理由未能遵守专利法或者实施细则规定的期限或者专利局指定的期限，造成其权利丧失的，适用实施细则第七条的规定。
第三十六条 指定中国或者选定中国的国际申请涉及新的微生物、微生物学方法或者其产品，而且使用的微生物是公众不能得到的，申请人最迟应当在国际申请日向专利局指定的保藏单位，或者，向依照《国际承认用于专利程序的微生物保藏布达佩斯条约》取得了“国际保藏单位”资格的保藏单位，提交微生物菌种保藏。在后一种情况下，申请人应当在本规定第十九条或者第二十条规定的期限届满前，将该微生物菌种提交专利局指定的微生物菌种保藏单位保藏。
申请人按照上款提交微生物菌种保藏的，应当在本规定第十九条或者第二十条规定的期限届满之日起三个月内提交专利局指定的保藏单位出具的保藏证明和存活证明；期满未提交证明的，该菌种被认为未提交保藏。
第三十七条 本规定由中国专利局负责解释。
第三十八条 本规定自一九九四年一月一日起施行。
