商标权权利用尽原则与平行进口问题研究
浙江大学 滕之杰
[摘要]商标权的权利用尽原则与国际贸易中的平行进口问题紧密相关，要解决平行进口的合法性问题，就必须肯定商标权权利用尽原则的合理性。然而平行进口问题更多的是一个贸易政策问题，以权利用尽原则作为肯定平行进口的依据存在理论上的缺陷。我国目前鉴于实际国情还不应该承认商标权的国际穷竭，对平行进口在原则上也要予以禁止。
[关键词] 商标权 权利用尽 平行进口 地域性 国内用尽 国际穷竭
引言
权利用尽原则一直是知识产权领域，特别是在商标权领域一个比较引人注目的问题，各国在法理著述和司法实践上也存在很大的分歧。《建立世界贸易组织公约》中《与贸易有关的知识产权协议》（以下简称TRIPS）回避了这些分歧，采用了中立的态度，依据相关规定，TRIPS就权利用尽对成员国未作任何要求，WTO的成员国可以根据本国的经济利益和政治考虑自行阐发知识产权的权利用尽原则。权利用尽原则又与解决平行进口问题密切相关，随着我国成为WTO的成员国后对外贸易的进一步放开，我国将面临越来越多的平行进口问题，因此从商标权相关的基础理论出发研究权利用尽原则无疑具有较大的现实意义。
一、权利用尽原则以及其在商标权领域的相关理论
（一）权利用尽原则的概念与历史发展
权利用尽原则（Exhaustion Doctrine）又称权利耗尽、权利穷竭原则，是知识产权法上一个特有的原则。是指“知识产权所有人或许可使用人一旦将知识产品[1]合法置于流通以后，原知识产权权利人所有的一些或全部排他权因此而用尽。”[2]首先，权利用尽原则只适用于知识产权，并因适用对象的不同而各有差异。并且它只适用于排他性的知识产权，如专利、商标、著作权等，而不适用于同为知识产权范畴的反不正当竞争。其次，知识产权用尽原则，主要是指积极利用权的用尽。权利人从事了相关的利用行为以后，那么作为知识产品的所有人，有权对物品加以再利用，在此范围内，知识产权权利人（包括真正的权利人、被授权人、继承人等）放弃该标的物，并进而放弃在该标的物上的某些消极禁止权的行使。
权利用尽原则并非随着知识产权法的产生而产生。它是随着知识产权法的发展、完善以及社会价值观的变化而产生的。现代意义的知识产权法始于19世纪初，而发展到19世纪末，已相当成熟，无论各国国内立法还是国际公约，都已创造了一个非常健全的知识产权保护环境。当时的知识产权是具有绝对性、排他性的产权。除了规定的时间性和天然存在的地域保护限制外，它被赋予了与所有权相同的意义。新兴的资产阶级将知识产权作为一种神圣的、独受的、绝对的新权利加以规定的，因此，没有产生权利用尽也就不足为怪了。当社会进入20世纪以后，社会的各个方面都发生了很大的变化，笼罩在知识产权上的自然法光环逐渐暗淡，而权利人与政府、使用者之间平衡则越来越重要。保护知识产权的目的首先是发展、传播技术和知识；保护创作者的利益放在了第二位，并对权利人的某些权利作了限制。知识产权越来越被看作一个功利性的概念，其作用是刺激人类的创造力，其目的则是推广、知识和使用知识，造福人类。[3]创作者的权利成为一种法定的、有限的独占性排他权。创造性活动是发明者、作者权利的源泉，而法律则成为权利产生的根据。在这种情况下，权利穷竭作为对权利的限制，就有了哲学上的基础，它的产生也就只是一个时间问题了。基于这两点，在知识产权保护得到进一步加强的同时，为维护社会公共利益起见，对知识产权的限制也进一步完善。而权利用尽原则作为对权利人的一种限制，也就应运而生。
（二）、商标权权利用尽原则
商标权权利用尽：“是指注册商标所有人或许可使用人将该商标加以利用，使用于商品并将该商标加以利用，使用于商品销售或已经在服务上使用，则注册商标所有人无权再禁止或阻碍他人使用原商品上附有的注册商标。”[4]它主要体现在销售活动中，权利人只可正常行使一次权利。权利用尽原则，亦即首次销售原则，是知识产权保护中用来防止权利人滥用权利的一项合理限制。它的重要意义在于保障商品正常流通，以促进贸易的自由化、一体化。在没有这种合理限制的情况下，知识产权的所有人受经济利益驱动，通过控制商品流通，划分市场而保持垄断地位的自发倾向就有可能成为既成事实。基于上述考虑，继专利权用尽成为国际上的通用规则以后，一些经济发达或者一体化进程较快的国家、地区已将权利用尽原则明确规定在商标法中，形成了商标用尽原则。
一般说来，各国都承认商标权的“国内权利用尽”，即在一国范围内带有商标的产品一旦投放市场以后，对于任何人使用或销售该产品的行为，商标权人都无权控制。当然，这一原则不适用于权利人有合法理由的情形（如商品在合法销售后发生了损坏）。商标权的国内用尽已经成为保护知识产权联合国际局（BIRPI）颁布的《BIRPI发展中国家示范法》的一条强制性规定，而欧共体出于统一市场的需要，将商标权权利用尽的范围扩展到整个欧共体市场。就我国而言，在商标法的实践中，对商标国内用尽的基本原则实质上采取了默认的态度。
相应的，在商标权权利用尽理论上还存在“国际穷竭”理论，即商标所有人本人或经其同意的第三人将商品首次投放入境外市场后商标所有人的商标权利即告穷竭，丧失了的带该商标的商品再销售等行为的控制权，其最经常的表现就是境外商品的新进口。目前，世界上各国对该原则大都抱谨慎的态度，即便是承认在欧共体内部商标权权利用尽的欧共体国家也在1998年的Silhouetto一案中否认了超出共同体范围的商标权用尽。
二、与权利用尽原则相关的商标权的基本理论
商标，是“制造商或商人为了使人认明自己的商品或劳务，从而它们与竞争的产品区别开来而使用的文字、名称、符号或图案。”[5] 与其他知识产权一样，它是一种法定的垄断权，其目的是为了促进社会经济的发展。与专利、著作权相比，商标有它独特的一面，专利、著作权的垄断权的建立，其直接的受益者往往是专利人和著作人。然而商标的垄断权的创设，主要则是为了维护广大消费者的利益，维护产业秩序。当然这并不排斥商标权人利用商标建立自己的信誉。一般而言，商标应具有以下功能：（1）识别功能；（2）表示商品质量功能；（3）广告宣传功能。商标的内容，与其他工业产权一样，有积极的利用权，包括使用、许可他人使用等，同时它也有消极的禁止权，它的禁止权还与专利、著作权不一样，它的禁止权可以超出其本身，而及于类似商品和类似商标。
商标权人在转移产品时利用商标的价值和功能实现其财产利益。既然商标的功能在于“识别”，商标功能和价值的实现对于商标权人来说自然也在于这种识别作用的实现。对于特定的产品而言，如经商标权人以销售、转让、交付等方式合法处分，物权已发生转移，则商标的功能与作用对于商标权人来说已经实现。Govaere博士指出“在任何情况下最重要的一点是：知识产权的目的在载体产品的首次销售（First Sale）之时已经实现，否则会导致市场的垄断。”[6] 理解这一点相当重要，附有注册商标的产品合法进入流通领域之后，商标已达到使商标权人通过商标制度获取经济利益的目的。商标权人对于该批特定的产品因其物权的转移和商标根本目的的实现而无任何商品权可言，他不能再控制该批特权属于别人的产品，不能再对商品的流向进行干涉。这里所指的商标权是针对该批特定的产品的，不应与法律所赋予商标权人的概括的商标权相混淆。附有合法贴附商标的产品经商标权人或经其同意的许可人转移物权后会有以下几种命运：（1）买受人本人为商品的实际使用人。（2）买受人是经销商，对产品不作变动，将该批商品再行销售。（3）买收人是经销商，改变产品的原有性质或形态，仍使用原商标进行销售。（4）买受人是商标权人的竞争对手或经销商，将该商品上合法贴附的商标撕去再换上自己的商标，或以自己的商标将该商标完全盖住，再次投入市场销售。在第一种情况下，只要买受人未对该特定商品上的商标作商标权范围内的利用，无论其怎样处分商品和商标，都不构成对商标权人权利的侵犯。在第二种情况下会出现“平行进口”的问题。第三种情况下由于经销商的行为会带来侵害商标权人信誉等不良后果，商标权人有权利用法律手段进行干涉，但与“平行进口”和“权利穷竭”无关。第四种情况会产生引起诸多争议的所谓“反向假冒”问题。
商标权作为知识产权的本质特点有两点：一是垄断性，二则是地域性。商标权具有地域性的特点，根据《巴黎公约》第6条，商标的效力只限于授予批准注册、授予商标权利的国家领域之内，在其他国家不发生效力；也就是说，商标没有域外效力，除非所有国参加了国际公约或订立了双边互惠条约，否则在一国得到承认和保护的商标在另一国不能受到保护。商标的地域性特点与权利用尽原则密切相关，而各国对此的做法也各不相同。
三、权利用尽原则与平行进口问题
（一）平行进口
所谓“平行进口”， 是指在国际贸易中，当某一知识产权获得两个以上国家的保护时，未经知识产权或者独占许可证持有人的许可，第三者所进行的进口并销售该知识产权产品的行为。由于该进口行为与本国的知识产权人的正常进口相对平行，也就是说，有两个“平行”的进口行为，故称之为平行进口。
平行进口的主要原因在于，某项知识产权产品在进口国本国的零售价高于其在外国的批发价。在利益的驱动下，进口商就会购买那些在国外生产并在国外销售的商品，然后按低于本国正常物价的价格在本国市场销售，于是形成了进口商与知识产权人或有关的被许可人之间就同一种商品争夺市场的局面。
平行进口与知识产权保护之间的冲突在理论上主要表现为知识产权的权利用尽原则和地域性原则的冲突。按照权利用尽原则，知识产权所有人自己生产或经其许可生产的产品售出后，无论何人使用或转售该产品的行为，都无须得到权利人的许可，也不侵犯知识产权。就该产品而言，权利人的权利已经用尽了。支持商品平行进口的观点认为其并未侵犯商标权所持的理由正是商标权利用尽原则；反对平行进口所依据的主要理由是商标的地域原则，即商标权的取得和行使均受到地域限制，相应地，权利用尽也受到地域限制。即使第三人在国外合法购买商标权所有人的产品但未经许可而将产品由国外进口，仍然对商标权构成侵害。故而未经商标权人同意的平行进口应予以禁止。[7]
（二）从权利用尽原则看平行进口问题
权利用尽原则，其基本含义是经知识产权人或其授权的人许可而生产的知识产权产品，在第一次投放市场后，权利人即丧失了对它的控制权，其权利被认为用尽。凡合法地取得该产品的人，只要不将其用于侵犯知识产权人的专用权，即可以自由地使用、转卖、处置该知识产权产品。 该原则是为了平衡知识产权人专有权所产生的负效应而设置的，其主旨是对知识产权人的权利加以必要的限制，以免产生过度垄断，阻碍产品的自由流通。在商标权领域，这一原则认为商标最根本的作用是作为一种标志，揭示商品的来源和保证商品的质量。因此，合法地载有某商标的货物一经投放市场，商标权人即丧失了对它的控制，其权利被视为用尽，任何人再次销售该产品，商标权人应无权阻止。[8]因此在销售活动中，权利人只可正常行使一次权利。 如果商标权人自己许可了一批商品的出售，则他人再如何转售这批商品，该商标权人无权过问。如果转售人违背与初售人订立的合同，将商品卖到指定的地域之外，或卖给了非指定买主，而被该买主再转卖，则初售人可以依合同法诉后者违约，而不能因转售及再转售的商品上带有权利人的商标，诉转售人或再转售人侵犯商标权。
支持平行进口认为它并不侵犯商标权的观点所依据的理论即商标用尽原则。按照商标用尽原则，一旦标有注册商标的商品已由商标权人投放市场，商标权人的权利就用尽了。对于任何第三者在该商品上使用注册商标的行为不得加以干涉和控制。平行进口中，进口国的商标使用人（独家代理商）和从事商品转口销售的第三者同出一门。他们与出口商之间存在某种合同法律关系，都受到出口商的控制。这种关系完全符合商标用尽理论中“经商标权人许可而投放市场”的核心内容。因此，第三者的平行进口不构成商标侵权行为。
（三）对平行进口问题的合法性质疑
笔者认为，商标用尽原则是法律实现对商标权人与竞争者和公共利益进行调整的途径。依据该原则所包含的理论看待商品平行进口，无疑会持赞同平行进口的观点。但以权利用尽作为平行进口的合法性依据，在理论上值得探讨。 首先，知识产权不同于物权。所有权人对合法取得的物有完全的支配权；知识产权人除了对有形的物化了的智力成果拥有权利外，还享有无形的专有权，他人合法取得的产品也可能会侵害此物的知识产权。其次，从竞争角度看，知识产权人授权他人在一定地域、时间内行使专有权利，被授权方必然支付了对价，并为商品的制造或销售投入了人力、物力、财力。第三人的平行进口行为显然对被授权方不利，违反了公平竞争秩序。因此，那些规定有“权利用尽”原则的国家，其法律会以“进口权” 条款对该原则进行限制，从而在立法上排斥“权利用尽”在国际贸易中的适用。从上面的分析可知，在知识产权保护中，两种理论并非相互对抗的，而属于两个不同的范畴：“地域性” 是知识产权在跨国交易中表现的特征；而“权利用尽”只是知识产权在国内商品流通中的表现。因此，基于知识产权的地域性原则，平行进口原则上构成知识产权侵权，在应予禁止。
目前，世界各国的立法和司法实践对平行进口立场不尽统一，但大多数国家原则上是禁止平行进口的，在某些特殊情况下承认平行进口的合法性。如美国在《1992年关税法案》第526条规定，如果商品上载有为美国公民或在美国建立的公司拥有在美国商标专利局注册的商标，除非在进口时得到商标所有人的书面同意，否则任何外国商品进入美国都是非法的。美国最高法院认为该条款只禁止由独立的外国制造商根据美国商标所有人许可生产的货物的平行进口，而佛罗里达南区联邦地区法院在1983年PSI案件中认为，如果商标产品是由原告的分支机构投入国际市场的，则应适用权利用尽原则，其理由是原告在第一次出售中取得了报酬。[9]又如日本执行反垄断的全国委员会于1972年公布的《独家进口经销指南》中指出：不适当地阻止平行进口真货是不公平的商业做法。有学者认为欧共体坚持权利用尽原则而承认平行进口。[10]其实，欧共体内部支持平行进口不过是出于统一市场的政策要求，而且有如笔者在上文中指出的，欧共体法院已经否认了超出欧共体范围外的权利用尽
结论
商标权权利用尽原则一直以来在理论界都是支持平行进口的一个强有力的论据。其实，从某种程度上说，平行进口问题不仅是商标法理论上的问题，很多情况下是否允许平行进口还更多是出于政策上的考虑，因为隐含在商标权权利用尽的背后是国际贸易的自由化与非关税壁垒之间的冲突。中国在加入WTO后，由于关税一定程度上的保护作用消失，平行进口的情况只会增加。世界上其他主要贸易大国均对这一问题有所保留，中国作为发展中的一个贸易大国，在对待平行进口的问题上，更应该认真地考虑自己的贸易政策，切不可贸然地采取绝对肯定或否定的态度，从目前形势看来，我国可以借鉴美国的做法，先不采纳国际穷竭原则，对平行进口原则上予以禁止，但在某些特定情况下，特别是在有政策的需要时不妨予以认可。
注释
[1] 知识产品，黑格尔称之为“精神产品”，他主要从“一元说”出发定义的，我们认为，由于我国专利法由“专利产品”的用法，所以将附有知识产权的产品称为“知识产品”比较合适。
[2] Mccarthy Desk encyclopedia of intellectual property P118 Mccarthy ,J.Thomas
[3] L.Ray Patterson 、Stanley W.Lindberg:《The Nature of copyright: A Law of Users’ Right》P49-55
[4]史际春主编：《香港知识产权法》，河南人民出版社1997年版，第198页。
[5] 刘春田主编：《知识产权法教程》，中国人民大学出版社1994年版第258页。
[6]See Inge Govaere,The Use and Abuse of Intellectual Property Rights in E.C Law,Sweet&Maxwell Ltd.1996.
[7] 王传丽：《与贸易有关的知识产权》，《政法论坛》1995年第1期。
[8]李小伟：《论平行进口与商标权的关系》，载于《中国专利与商标》1996年第2期。
[9]陈昌柏：《知识产权法战略》，科技出版社，1999年5月，第74页。
[10]同上，第75页
北京市财政局、北京市土地管理局、北京市国有资产管理局、北京市房地产管理局关于转发《财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局关于印发〈清产核?
北京市财政局 市土地管理局 市
北京市财政局 北京市土地管理局 北京市国有资产管理局 北京市房地产管理局关于转发《财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局关于印发〈清产核资中土地估价实施细则〉的通知》的通知
北京市财政局 市土地管理局 市
各区、县、局、总公司（集团公司）：
现将《财政部清产核资办公室〈关于印发清产核资中土地估计实施细则〉的通知》转发给你们，并结合我市情况作如下补充，请一并执行。
一、1993年已进行清产核资的企业、单位和1995年进行清产核资的企业、单位，在进行土地估价工作时，仍按京清办〔1994〕23号文规定的地产类别划分和地产核资类别标准执行。
二、1994年已进行清产核资的企业、单位，在填报衔接表（财清企衔表01—2）时应依据1994年市清产核资办公室批复的土地估价金额，并剔除财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局印发的《清产核资中土地估价实施细则》第四条规定的暂不估价的土地价值后填列
。
三、各企业、单位无论是进行估价的土地或是暂不估价的土地，都应认真清查所占用土地的数量，并如实填报有关报表。
附件：财政部 国家土地管理局国家国有资产管理局关于印发《清产核资中土地估价实施细则》的通知财清〔1994〕14号
各省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府清产核资办公室、财政厅（局）、土地管理局、国有资产管理局，国务院各部、委、直属机构清产核资办公室和计划单列企业集团：
现将《清产核资中土地估价实施细则》印发给你们，请结合本地区和本部门的实际情况，在清产核资工作中执行，并请将执行中出现的问题及建议及时上报。
附：清产核资中土地估价实施细则
第一条 为了加强国有土地资源的管理，全面评价企业实力，促进理顺产权关系，根据财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合发布的《关于印发“清产核资中土地清查估价工作方案”的通知》（财清〔1994〕13号文）和国家其它有关规定，制定本实施细则
。
第二条 清产核资中的土地估价是指各企业和实行企业管理的事业单位（简称“企业、单位”，下同）对所使用的国有土地进行全面清查后，在弄清权属、界线和面积等基本情况的基础上，依据国家统一规定的土地估价技术标准，由企业、单位自行或委托具有土地估价资格的机构评估
所使用土地的基准价格。
第三条 清产核资中土地估价范围主要是各地区、各部门参加清产核资的企业、单位使用的土地，包括清产核资企业、单位以土地使用权作价入股举办国内联营、股份制企业使用的国有土地。
第四条 企业、单位使用下列土地暂不估价：
（一）已用经过评估的国有土地使用权投资或入股举办中外合资、合作经营企业使用的土地；
（二）以出让方式取得国有土地使用权，其出让金不低于所在地土地基准地价的土地；
（三）已进行或拟准备进行职工住房制度改革的房屋占用的土地；
（四）国有企业中的农、林、牧、渔业用地；
（五）已列入国家搬迁计划的“三线”企业、单位使用的土地；
（六）不在城镇内的各类军工等企业使用的土地；
（七）土地使用权尚未明确的土地；
（八）铁路、民航、机场、港口、公路等交通基础设施占用土地，以及靶场、试验场、危险品储存地作业区、采矿、采油用地和高压线路、通讯线路、输油管线等占用的土地。
（九）其它由中央企业主管部门和省级人民政府确定的暂不列在估价范围的企业占用的土地。
第五条 清产核资中土地估价工作由各级政府清产核资机构与各级土地管理部门（县以上，下同）共同组织，分工负责。
在全面展开土地估价工作前，各地区、各部门清产核资机构应主动商各级土地管理部门，在1994年选择部分不同类型的清产核资企业进行试点，以便取得经验，有序全面推开。1994年进行企业改制的必须对所使用的土地进行估价工作，其余的清产核资企业、单位土地估价工作
于1995年全面展开；以前年度已进行清产核资的企业、单位应在1995年对土地估价工作进行补课。
第六条 清产核资中土地估价工作，原则上由参加清产核资企业、单位自行依据各级土地管理部门制订并经同级人民政府确认的城镇土地基准地价和宗地标定地价修正系数进行。没有制订土地基准地价和宗地标定地价修正系数的城镇所在地清产核资企业、单位，可以采用宗地地价直接
评估法进行。
第七条 城市基准地价的评估和宗地标定地价修正系数的制订工作，由各级土地管理部门根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城镇土地估价规程》（试行）等有关规定组织进行，并负责有关确认工作。
（一）已完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇，原则上可由企业自行以基准地价为基础，并以宗地标定地价修正系数方法评估。
提供基准地价和宗地标定地价修正系数的机构或单位只能向企业、单位核收印制基准地价及宗地标定地价修正系数资料的成本费用。收取标准应由当地物价管理机构核批。
（二）尚没有完成基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇，由各级土地管理部门抓紧组织进行测算，予以确认，以保证1995年本城镇所在地清产核资企业进行国有土地的估价工作。
（三）由于客观原因在全面清产核资期间仍不能完成土地基准地价评估和宗地标定地价修正系数制订的城镇所在地企业、单位的土地估价，可以根据自身条件自行或委托具有土地估价资格的机构采用宗地地价直接评估法进行。
企业、单位采用宗地地价直接评估法因技术力量不足或资料收集困难，委托具有土地评估资格的中介机构进行评估，其中介机构对清产核资中的土地评估按一般宗地评估费标准的30％计收评估费。
第八条 本实施细则所称“基准地价”是指土地管理部门组织评估并经同级人民政府确认的城镇所在地各级土地或均质地域及其商业、工业、住宅等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。
第九条 本实施细则所称“宗地标定地价修正系数”是指由土地管理部门组织测算并经同级人民政府确认的对城镇宗地土地使用权进行估价时的因素条件修正系数。
第十条 本实施细则所称“宗地地价直接评估法”是指市场比较法、收益还原法和成本逼近法等。直接评估法评估地价的标准、程序等应按国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）的要求进行。
（一）市场比较法适用于土地使用权出让、转让、出租、抵押等土地交易案例比较多，土地市场活跃的地方。
（二）收益还原法适用于有租金收入或经营收入，并通过确定总费用计算出纯收益的土地。
（三）成本逼近法适用于缺乏市场交易案例，无法计算收益的开发区以及独立工矿区的土地。
第十一条 为便于清产核资中土地估价工作的实施，根据城镇特点、土地利用类型经济效益的差异和土地使用权取得方式，在清产核资土地估价中统一将土地利用类型划分为商业、工业（含仓储）、住宅用地三大类。评估的地价统一为土地基准价格，不作为企业、单位产权变动时土地
的实际价格。各级土地管理部门应统一清产核资中城镇土地估价的各项参数。
第十二条 企业、单位的土地估价工作应首先制订具体方案，内容包括：
（一）企业、单位根据当地土地估价标准和工作要求，确定估价方法；
（二）企业、单位根据自身人员和技术条件，结合当地土地估价的技术要求等，提出自行或委托进行估价的方案；
（三）企业、单位进行土地估价的具体时间安排；
（四）企业、单位土地估价工作的组织机构和人员安排。
第十三条 土地估价工作程序：
（一）各级政府清产核资机构与各级土地管理部门共同对企业、单位土地估价专业人员组织进行政策、方法、技术培训。
（二）企业、单位成立土地估价工作小组。
（三）土地估价单位收集下列与土地估价有关的资料。
1．征地或受让土地原始资料。
2．土地清查结果，包括地籍图、土地登记证明文件、土地清查报表等。
3．本企业、单位的土地条件资料。
4．本地区基准地价及宗地标定地价修正系数等土地估价成果。
5．本地区市场地价资料。
6．影响本企业、单位地价的其它因素资料。
7．其它资料，包括当地土地估价的各种有关参数。
（四）企业、单位对使用的土地依据有关资料、标准进行预先测算，摸清基本情况，验证技术方法，做到心中有数。
（五）依据收集的土地估价资料和当地的具体规定，按确定的估价方法和估价方案具体组织进行。
（六）企业、单位进行土地价格评估后，要写出土地估价报告。报告的主要内容包括：工作组织、资料来源、估价程序与方法、估价结果等。
（七）企业、单位依据其使用的土地面积、利用类型和估价结果填报“土地估价结果申报表”，格式见附表。
（八）上报土地估价报告和土地估价结果申报表，作为有关部门认定审批土地估价结果的依据。
第十四条 企业、单位将土地估价报告和土地估价申报表，经企业、单位主管部门审核签署意见，报所在地土地管理部门确认。
第十五条 土地管理部门收到企业、单位的土地估价报告和土地估价申报表后，对企业、单位土地估价结果组织确认。确认的主要内容有：
（一）土地使用权取得是否合法；
（二）土地估价方法应用是否符合规定；
（三）土地估价资料的可靠性和准确性；
（四）土地估价结果的准确性和地价水平的空间变化规律的合理性；
（五）需要确认的其它内容；
各级土地管理部门确认过程中，不收取费用。
第十六条 经土地管理部门确认的企业、单位的土地资产评估结果，由同级清产核资机构会同有关部门进行批复。
第十七条 企业、单位依据同级清产核资机构下达的批复文件，相应调整帐务。帐务处理方法按财政部的另行规定办理。
第十八条 各级清产核资机构汇总上报各企业、单位土地估价结果，报上一级清产核资机构，并抄同级土地管理部门备案。
第十九条 中央企业的土地，估价结果先经中央企业财政驻厂员处审核，再报当地土地管理部门确认，由中央企业主管部门复审（有异议的，要商国家土地管理局同意）汇总后报财政部清产核资办公室会同有关部门进行帐务审批。
第二十条 各省、自治区、直辖市及计划单列市和中央企业主管部门应根据《清产核资中土地清查估价工作方案》和本实施细则，结合国家其它有关规定和当地（本部门）情况，制订当地（本部门）的土地估价具体实施办法。
第二十一条 本实施细则由财政部清产核资办公室和国家土地管理局共同解释。
第二十二条 本实施细则自发布之日起执行。
附：土地估价结果申报表（略）
1995年5月23日
