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湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市城市建筑垃圾管理办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 10:15:33  浏览:9017   来源:法律资料网
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湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市城市建筑垃圾管理办法的通知

湖南省湘潭市人民政府办公室


湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市城市建筑垃圾管理办法的通知

潭政办发〔2009〕34号


各县(市)区人民政府,市直机关各单位,市属及驻市各有关企事业单位、大中专院校,各有关人民团体:
《湘潭市城市建筑垃圾管理办法》已经市人民政府同意,现予印发,请认真遵照执行。


二○○九年七月一日




湘潭市城市建筑垃圾管理办法

第一章 总 则
第一条 为加强城市建筑垃圾管理,维护市容和环境卫生,根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》、《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》(建设部令第135号)、《城市建筑垃圾管理规定》(建设部令第139号)、《湖南省实施〈城市市容和环境卫生管理条例〉办法》等行政法规和规章的规定,结合实际,制定本办法。
第二条 凡在本市城市规划区范围内处置建筑垃圾的单位和个人,均须遵守本办法。
第三条 本办法所称建筑垃圾管理是指对建筑垃圾的倾倒、运输、中转、回填、消纳和利用等处置活动。
建筑垃圾是指建设、施工单位和个人在新建、改建、扩建和拆除各类建(构)筑物、管网等以及居民装饰装修房屋过程中所产生的弃土、弃料及其他废弃物。
建筑垃圾消纳场所包括建筑垃圾专用消纳场和建筑垃圾临时消纳场。
建筑垃圾专用消纳场是指由市人民政府统一规划、建设和管理的,用于处置建筑垃圾的场所。
建筑垃圾临时消纳场包括需要受纳建筑垃圾回填基坑、洼地的建筑工地、规划开发用地及其他需要填埋建筑垃圾的场地。
第四条 市城市管理行政执法局(市公用事业管理局)是市城市规划区范围内建筑垃圾、市容环境卫生管理的行政主管部门,市环境卫生管理处(以下简称市环卫处)负责建筑垃圾管理的具体工作。
市公安局负责对阻碍建筑垃圾和市容环境卫生管理执法人员执行公务的,依法进行处理;市公安交通管理部门负责建筑垃圾运输车辆的登记、处罚等道路交通安全管理工作。
市规划局负责指导建筑垃圾专用消纳场规划的编制,办理建筑垃圾专用消纳场的规划手续,督促土地使用权人办理规划方案设计审批。
市国土资源局办理建筑垃圾专用消纳场和建筑垃圾临时消纳场的土地使用有关手续,负责对违法违规用地行为的查处。
市建设局在办理建设工程业主报建和施工许可后,负责督促其办理《建筑垃圾处置许可证》、签订《环境卫生责任书》(建设方),监管施工场所硬化出场道路、设置施工围挡等工作。
市交通局负责城市建筑垃圾运输车辆《道路经营许可证》、《道路运输许可证》的办理。
市质量技术监督局负责对改装的建筑垃圾运输车辆是否符合质量技术标准的认定。
市环境保护局负责对建设建筑垃圾消纳场的环境影响评估,以及建筑垃圾处置场地违章倾倒工业、医用垃圾案件的查处。
市房产管理局负责办理商品房预售手续时,督促其办理建筑垃圾处置核准手续。
第五条 建筑垃圾的处置实行减量化、资源化、无害化、谁产生谁承担处置责任的原则。
支持和鼓励建筑垃圾综合利用,鼓励建设单位、施工单位优先采用建筑垃圾综合利用产品。
建筑垃圾消纳、综合利用等设施的设置,纳入全市市容环境卫生专业规划。

第二章 建筑垃圾处置核准
第六条 凡在市城区对建筑垃圾倾倒、运输、中转、回填、消纳和利用等处置的单位和个人,必须经市市容环境卫生主管部门核准,并按照核准的内容和要求进行处置;未经核准,不得处置建筑垃圾,也不得改变核准内容,擅自处置。
第七条 申请城市建筑垃圾处置(含倾倒、运输、中转、回填、消纳和利用等)核准,应当具备以下条件:
(一)提交书面申请(申请文书由市环卫处统一制作、提供);
(二)申请人为建设单位、施工单位或建筑垃圾运输单位;
(三)有消纳场的土地用途证明、场地平面图、进场路线图,有相应的摊铺和碾压、除尘、照明等机械和设备,有排水、消防等设施,有健全的环境卫生和安全管理制度并得到有效执行;
(四)具有建筑垃圾分类处置的方案和对废混凝土、金属、木材等回收利用的方案;
(五)具有合法的道路运输经营许可证、车辆行驶证;
(六)具有健全的运输车辆运营、安全、质量、保养、行政管理制度并得到有效执行;
(七)运输车辆具备全密闭运输机械装置或密闭苫盖装置,安装行驶及装卸记录仪和相应的建筑垃圾分类运输设备;
(八)法律、行政法规规定的其他条件。
第八条 市环卫处统一受理城市建筑垃圾的倾倒、运输、中转、回填、消纳和利用等处置核准申请,经市市容环境卫生主管部门审查核准,从受理申请之日起20日内,作出是否核准的决定。符合条件的,核发《建筑垃圾处置许可证》;不符合条件的,应书面告知申请人并说明理由。
第九条 建设单位、施工单位或建筑垃圾运输单位,因工程需要变更时间、增加数量和消纳场地,应向市环卫处申报变更处置计划,经市市容环境卫生主管部门审查批准,在3日内重新核发《建筑垃圾处置许可证》。
第十条 市市容环境卫生主管部门进行处置核准时,可以对申请人提出的建筑垃圾处置活动中的某一项或某几项处置申请,依法予以核准,并在《建筑垃圾处置许可证》中对具体的处置活动内容予以载明。
第十一条 建筑垃圾运输单位申请运输建筑垃圾的,应当经市市容环境卫生主管部门审查核准,核发《建筑垃圾处置许可证(运输)》,并为其配备的建筑垃圾运输车辆核发《建筑垃圾运输证》。
申请运输处置,应当向市环卫处提供以下资料:
(一)提交建筑垃圾运输的时间、路线、倾倒地点等的书面申请;
(二)与施工单位签订的运输建筑垃圾的合同;
(三)经核准的建筑垃圾消纳场受纳建筑垃圾的证明和建筑垃圾消纳场的名称、地点;
(四)承运车辆的道路运输经营许可证、车辆行驶证的证明;
(五)承运车辆具备全密闭运输机械装置或密闭苫盖装置的证明;
(六)城市建筑垃圾处置核准条件中,有关建筑垃圾运输的其他资料。
第十二条 建设建筑垃圾消纳场,应当符合城市总体规划和城市市容环境卫生专业规划的要求,通过环境保护主管部门的环境影响评估。
任何单位和个人进行建筑垃圾消纳处置,必须取得市市容环境卫生主管部门核准的《建筑垃圾处置许可证(消纳)》;未经核准,不得擅自设立消纳场受纳建筑垃圾。
申请消纳处置的,应当向市环卫处提供以下资料:
(一)提交书面申请;
(二)消纳场的土地用途、使用证明,有消纳场的场地平面图、进场路线图,有相应的摊铺和碾压、除尘、照明等机械和设备,有排水、消防等设施,有健全的环境卫生和安全管理制度并得到有效执行;
(三)具有建筑垃圾分类处置的方案和对废混凝土、金属、木材等回收利用的方案;
(四)法律、行政法规规定,对申请消纳处置应当提供的其他资料。
第十三条 单位和个人在建设中需要用场外建设工地的弃土回填的,应向市环卫处提出申请并经市市容环境卫生主管部门审查核准,取得《建筑垃圾处置许可证(临时消纳)》,方可受纳其进行回填基坑、洼地等。市环卫处具体负责统一安排和调度。
申请临时消纳处置的,应当向市环卫处提供以下资料:
(一)提交所需建筑垃圾的数量、种类及时间的书面申请;
(二)临时消纳场地的土地用途、使用证明;
(三)建设单位同意运出弃土的证明;
(四)需要运输的,须提供运输单位取得《建筑垃圾处置许可证(运输)》的证明。
第十四条 专用消纳场、临时消纳场,自行运进建筑垃圾的,应当按照本办法的规定取得《建筑垃圾处置许可证(运输)》和《建筑垃圾运输证》。

第三章 建筑垃圾处置管理
第十五条 禁止涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让城市建筑垃圾处置核准文件。
第十六条 产生建筑垃圾的单位和个人,不得将建筑垃圾交给个人或者未经核准从事建筑垃圾运输的单位运输。
第十七条 从事建筑垃圾运输的车辆,必须遵守以下规定:
(一)随车携带《建筑垃圾运输证》,按规定的路线、时间运输,倾倒在核定的消纳场地,不得超出核准范围承运建筑垃圾,不得随意倾倒;
(二)建筑垃圾运输车辆改装、登记必须符合市质量技术监督和公安交通管理部门的要求;
(三)保持车容整洁,出场前应当清理车身的建筑垃圾,不得带泥土等建筑垃圾出场;
(四)运输建筑垃圾时必须具备全密闭运输机械装置或密闭苫盖装置,不得丢弃、遗撒建筑垃圾;
(五)居民集中居住区在2点至19点禁止运输建筑垃圾;
(六)市容环境卫生管理法律法规的其他规定。
第十八条 任何单位和个人不得随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾,不得将建筑垃圾混入生活垃圾,不得将危险废物混入建筑垃圾,不得擅自设立弃置场受纳建筑垃圾;建筑垃圾储运消纳场不得受纳工业垃圾、生活垃圾和有毒有害垃圾。
第十九条 居民应当将装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾与生活垃圾分别收集,并堆放到指定地点。装饰装修施工单位应当按照市市容环境卫生主管部门的有关规定处置建筑垃圾。
  第二十条 施工单位应当及时清运工程施工过程中产生的建筑垃圾,并按照市建筑垃圾主管部门的规定处置,防止污染环境。
  第二十一条 任何单位和个人不得在街道两侧和公共场地堆放物料。因建设等特殊需要,经批准临时占用街道两侧和公共场地堆放物料的,应设置不低于堆土、堆砂石高度的围挡墙,做好防止污水外流的处理措施,加强围挡墙外场地环境卫生的保洁工作。
围挡施工作业,市区临街建设工地和道路桥梁建设以及管线埋设工程施工,均须用实体材料围挡;城市主要道路围挡高度不得低于2.2米,背街小巷不得低于1.8米,并不得将建材及建筑垃圾堆放在围挡物以外或占道。
第二十二条 建筑垃圾运输车辆进入消纳场和回填施工场地应自觉接受场地管理人员的指挥,并按指定的区域倾倒和堆放。
第二十三条 建筑垃圾处置的收费,属于行政事业性的收费项目,按照市物价部门核定的标准收取。
第二十四条 运输砂砾石、散装货物,应当采取全密闭措施,防止丢弃、遗撒,有关职能部门参照本办法的有关规定进行管理。
第四章 法律责任
第二十五条 将建筑垃圾混入生活垃圾或将危险废物混入建筑垃圾的,市城市管理行政执法部门对单位处300O元以下的罚款,对个人处20O元以下的罚款;擅自设立弃置场受纳建筑垃圾的,对单位处5000元至1万元的罚款,对个人处3000元以下的罚款。
  第二十六条 建筑垃圾消纳场受纳工业垃圾、生活垃圾和有毒有害垃圾的,市城市管理行政执法部门责令限期改正,给予警告,处5000元至1万元的罚款。
  第二十七条 施工单位未及时清运工程施工过程中产生的建筑垃圾,造成环境污染的,市城市管理行政执法部门责令限期改正,给予警告,处5000元至5万元的罚款。
施工单位将建筑垃圾交给个人或者未经核准从事建筑垃圾运输的单位处置的,责令限期改正,给予警告,处1万元至10万元的罚款。
  第二十八条 处置建筑垃圾的单位在运输建筑垃圾过程中沿途丢弃、遗撒建筑垃圾的,市城市管理行政执法部门责令限期改正,给予警告,处5000元至5万元的罚款。
  第二十九条 涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让城市建筑垃圾处置核准文件的,由市城市管理行政执法部门责令限期改正,给予警告,处5000元至2万元的罚款;对非法改装建筑垃圾运输车辆的移交有关部门依法处理。
  第三十条 未经核准擅自处置建筑垃圾或处置超出核准范围的建筑垃圾的,市城市管理行政执法部门责令限期改正,给予警告,对施工单位处 1万元至10万元的罚款,对建设单位、运输建筑垃圾的单位处5000元至3万元的罚款。
  第三十一条 任何单位和个人随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾的,市城市管理行政执法部门责令限期改正,给予警告,并对单位处5000元至5万元的罚款,对个人处200元以下的罚款。
第三十二条 市渣土管理工作人员滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊者,由市城市管理行政执法局和市公用事业管理局给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第三十三条 本办法自公布之日起30日后施行。以前有关建筑垃圾管理的规定与本办法不一致的,以本办法为准。


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关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见

建设部 国家发展和改革委员会 财政部等


关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见




建质[2007]1号

各省、自治区建设厅、发展改革委、财政厅、监察厅、审计厅,直辖市建委、规划局(规委)、发展改革委、财政局、监察局、审计局:

  大型公共建筑一般指建筑面积2万平方米以上的办公建筑、商业建筑、旅游建筑、科教文卫建筑、通信建筑以及交通运输用房。随着我国经济和社会快速发展,大型公共建筑日益增多,既促进了经济社会发展,又增强了为城市居民生产生活服务的功能。国家对大型公共建筑建设管理不断加强,逐步走上法制化轨道。但当前一些大型公共建筑工程,特别是政府投资为主的工程建设中还存在着一些亟待解决的问题,主要是一些地方不顾国情和财力,热衷于搞不切实际的“政绩工程”、“形象工程”;不注重节约资源能源,占用土地过多;一些建筑片面追求外形,忽视使用功能、内在品质与经济合理等内涵要求,忽视城市地方特色和历史文化,忽视与自然环境的协调,甚至存在安全隐患。这些问题必须采取有效措施加以解决。为进一步加强大型公共建筑建设管理,特提出以下意见:

  一、贯彻落实科学发展观,进一步端正建设指导思想

  1、从事建筑活动,尤其是进行大型公共建筑工程建设,要贯彻落实科学发展观,推进社会主义和谐社会建设,坚持遵循适用、经济,在可能条件下注意美观的原则。要以人为本,立足国情,弘扬历史文化,反映时代特征,鼓励自主创新。要确保建筑全寿命使用周期内的可靠与安全,注重投资效益、资源节约和保护环境,以营造良好的人居环境。

  二、完善并严格执行建设标准,提高项目投资决策水平

  2、坚持对政府投资大型公共建筑工程立项的科学决策和民主决策。大型公共建筑工程的数量、规模和标准要与国家和地区经济发展水平相适应。项目投资决策前,建设单位应当委托专业咨询机构编制内容全面的可行性研究报告;应当组织专家合理确定工程投资和其他重要技术、经济指标,精心做好工程建设的前期工作。

  3、建立和完善政府投资项目决策阶段的建设标准体系。建设主管部门要重点加强文化、体育等大型公共建筑建设标准的编制,完善项目决策依据。总结国内外大型公共建筑建设经验,按照发展节能省地型建筑的要求,大型公共建筑工程要在节能、节地、节水、节材指标方面起到社会示范作用,并适时修订完善标准。

  4、严格执行已发布的建设标准。国家已发布的建设标准、市政工程投资估算指标、建设项目经济评价规则,是编制项目建议书和可行性研究报告的重要依据,建设单位要严格执行。建设主管部门和发展改革主管部门要加强对标准实施情况的监督检查,建立和完善强制性标准的实施和监管机制。

  5、严格履行固定资产投资项目管理程序。各级发展改革等主管部门要按照《国务院关于投资体制改革的决定》要求,加强对大型公共建筑项目的审批、核准或者备案管理。

  6、加强对政府投资大型公共建筑工程造价的控制。有关主管部门要规范和加强对政府投资的大型公共建筑工程可行性研究投资估算、初步设计概算和施工图预算的管理,严格执行经批准的可行性研究投资估算和初步设计概算,可行性研究报告批复的建设规模,原则上在初步设计等后续工作中不得突破。建设单位应积极推行限额设计,并在设计招标文件中予以明确。

  三、规范建筑设计方案评选,增强评审与决策透明度

  7、加强城市规划行政管理部门对大型公共建筑布局和设计的规划管理工作。大型公共建筑的布局要符合经批准的城市规划;大型公共建筑的方案设计必须符合所在地块的控制性详细规划的有关规定;做好城市设计,并作为建筑方案设计的重要参考依据。大型公共建筑设计要重视保护和体现城市的历史文化、风貌特色。

  8、鼓励建筑设计方案国内招标。政府投资的大型公共建筑,建设单位应立足国内组织设计方案招标,避免盲目搞国际招标。组织国际招标的,必须执行我国的市场准入及设计收费的有关规定,并给予国内外设计单位同等待遇。

  9、细化方案评审办法。要在现有的建筑工程设计招标投标办法以及我国入世承诺的基础上,研究制订有关大型公共建筑工程方案设计招投标的管理办法,以进一步明确方案设计的内容和深度要求,完善方案设计评选办法,确保招标的公开、公平、公正。

  10、明确方案设计的评选重点。方案设计的评选首先要考虑建筑使用功能等建筑内涵,还要考虑建筑外观与传统文化及周边环境的整体和谐。对政府或国有企事业单位投资的大型公共建筑项目,参与投标的设计方案必须包括有关使用功能、建筑节能、工程造价、运营成本等方面的专题报告,防止单纯追求建筑外观形象的做法。

  11、建立公开透明的专家评审和社会公示制度。建设单位要进一步明确大型公共建筑设计方案评审专家的条件和责任。大型公共建筑必须依照有关法律法规实行公开招标,其方案评审专家应由城市规划、建筑、结构、机电设备、施工及建筑经济等各方面专家共同组成,评委名单和评委意见应当向社会公示,征求社会意见,接受社会监督,提高方案评审的透明度。对于政府投资的有重大社会影响的标志性建筑,应通过一定方式直接听取公众对设计方案的意见。

  12、进一步明确和强化项目业主责任。政府投资的大型公共建筑工程必须明确项目建设各方主体,落实责任。当建设单位采用经专家评审否定的设计方案时,应当向主管部门和专家委员会说明理由。

  13、加强方案评选后的监督管理。政府投资的大型公共建筑方案设计确定的建设内容和建设标准不得超出批准的可行性研究报告中提出的各项经济技术指标要求,应满足初步设计阶段控制概算的需要。如果中标的设计方案在初步设计时不能满足控制概算的需要,主管部门应责成建设单位重新选定设计方案。

  14、提高工程设计水平。设计单位要贯彻正确的建设指导思想,突出抓好建筑节能、节地、节水、节材和环保,提高原创设计能力和科技创新能力,不断提高设计水平。建设单位应鼓励不同的设计单位联合设计,集体创作,取长补短。鼓励对大型公共建筑工程的初步设计进行优化设计,提高投资效益。

  四、强化大型公共建筑节能管理,促进建筑节能工作全面展开

  15、新建大型公共建筑要严格执行工程建设节能强制性标准。贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》,把能耗标准作为建设大型公共建筑项目核准和备案的强制性门槛,遏制高耗能建筑的建设。新建大型公共建筑必须严格执行《公共建筑节能设计标准》和有关的建筑节能强制性标准,建设单位要按照相应的建筑节能标准委托工程项目的规划设计,项目建成后应经建筑能效专项测评,凡达不到工程建设节能强制性标准的,有关部门不得办理竣工验收备案手续。

  16、加强对既有大型公共建筑和政府办公建筑的节能管理。建设主管部门要建立并逐步完善既有大型公共建筑运行节能监管体系,研究制定公共建筑用能设备运行标准及采暖、空调、热水供应、照明能耗统计制度。要对政府办公建筑和大型公共建筑进行能效测评,并将测评结果予以公示,接受社会监督,对其中能耗高的要逐步实施节能改造。要研究制定公共建筑能耗定额和超定额加价制度。各地应结合实际,研究制定大型公共建筑单位能耗限额。

  五、推进建设实施方式改革,提高工程质量和投资效益

  17、不断改进大型公共建筑建设实施方式。各级发展改革主管部门、财政主管部门和建设主管部门要积极改革政府投资工程的建设管理模式。对非经营性政府投资项目加快推行“代建制”,即通过招标等方式,选择专业化的项目管理单位负责建设实施,严格控制项目投资、质量和工期,竣工验收后移交给使用单位。同时,对大型公共建筑,也要积极推行工程总承包、项目管理等模式。建立和完善政府投资项目的风险管理机制。制定鼓励设计单位限额设计、代建单位控制造价的激励政策。

  六、加强监督检查,确保各项规定的落实

  18、加强对大型公共建筑质量和安全的管理。参与大型公共建筑建设的有关单位要严格执行施工图审查、质量监督、安全监督、竣工验收等管理制度,严格执行工程建设强制性标准,确保施工过程中的安全,确保整个使用期内的可靠与安全,确保室内环境质量,确保防御自然灾害和应对突发事件的能力。

  19、加强对大型公共建筑工程建设的监督检查。大型公共建筑项目建设期间,建设行政主管部门要会同其他有关部门定期对大型公共建筑工程建设情况进行检查,对存在的违反管理制度和工程建设强制性标准等问题,要追究责任,依法处理。政府投资的大型公共建筑项目建成使用后,发展改革、财政、建设、监察、审计部门要按各自职责,对项目的规划设计、成本控制、资金使用、功能效果、工程质量、建设程序等进行检查和评价,总结经验教训,并根据检查和评价发现的问题,对相关责任单位和责任人作出处理。

  20、加强对中小型公共建筑建设的管理。对于2万平方米以下的中小型公共建筑,特别是社区中心、卫生所、小型图书馆等,各地要参照本意见精神,切实加强对其管理,以保障公共利益和公共安全。

  各地要根据本意见的精神,结合当地实际制定加强大型公共建筑工程建设管理的实施意见和具体办法,并加强监督检查,将本意见的各项要求落到实处,切实提高我国大型公共建筑工程建设管理水平。



中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国财政部
中华人民共和国监察部
中华人民共和国审计署
二○○七年一月五日


《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过,自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大,从原先的7章48条扩充到了8章93条,充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号),并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与业主自身利益密切相关的诸多问题有了明确的规定。
一、 明确物业管理区域的划分办法
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
二、 首次业主大会会议的召开条件发生变化
与修订前的规定相比,首次业主大会会议的召开条件从单纯地以建筑面积标准转变为以建筑面积或者入住户数为标准,只要二者之一达到百分之五十以上的,均应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议,也就是符合下列条件之一即可:
(一) 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;
(二) 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
三、 首次确立“业主小组”管理模式
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责:
(一)推选业主代表出席业主大会会议;
(二)决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;
(三)决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的,应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。
四、 强化了建设单位的部分义务
1.提供前期物业管理开办费
建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。
2.按照规定配置物业服务用房
新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准,由设区的市人民政府制定。
物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
3.交存专项资金
2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
五、 明确前期物业服务费用未约定的法律后果
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。
六、 明确预收物业服务费用的最长期限
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用,但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
七、 明确物业服务合同期限届满时不同处理办法
物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会会议,决定选聘或者续聘物业服务企业,将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。
八、 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式,禁止“只售不租”
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。
九、 明确物业服务企业收取的汽车停放费≠保管费
在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准,由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。
业主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。