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福建省物价局关于印发《福建省商品房明码标价实施细则》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 08:04:08  浏览:8803   来源:法律资料网
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福建省物价局关于印发《福建省商品房明码标价实施细则》的通知

福建省物价局


福建省物价局关于印发《福建省商品房明码标价实施细则》的通知

闽价检〔2011〕190号


各市、县(区)物价局:

根据国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》,我局制定了《福建省商品房销售明码标价实施细则》,现印发给你们,请按照执行。执行过程中发现新情况、新问题,请及时报告省物价局(价格监督检查分局)。



二○一一年五月十六日



福建省商品房销售明码标价实施细则



第一条 为规范商品房销售价格行为,建立和维护公开、公平、透明的房地产市场价格秩序,保护消费者和经营者合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、原国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价的规定》、国家发展改革委《关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》(发改价检[2011]548号),制定本实施细则。

第二条 福建省行政区域内的房地产开发企业和中介(经纪)服务机构(以下统称商品房经营者)销售新建商品房、存量房,应按照本细则规定实行明码标价。

经济适用房、限价商品房等享受优惠政策的房地产开发项目明码标价参照执行。

第三条 各级政府价格主管部门是本行政区域商品房明码标价的管理机关,其价格监督检查机构依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示情况进行监督检查。

第四条 商品房经营者应在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册,可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式明码标价。采取多种方式明码标价的,标价内容应当保持一致。

商品房销售明码标价方式由设区市政府价格主管部门统一规定,由商品房经营者按照规定的式样自行制作并按本细则规定使用。

第五条 商品房销售明码标价和收费公示应当做到价目齐全,标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目。同时应醒目标示 “价格举报电话:12358”。

第六条 对取得预售许可或者办理现售备案的商品房,商品房经营者应同时向所在地市或县级价格主管部门报备当期销售房源价格和标价方式,并在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源,严格按照报备价格明码标价对外销售。

第七条 商品房销售明码标价实行一套(单元)一标。商品房经营者应当在销售前对全部销售房源进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,应当同时标示面积单价。

已销房源如果同时标价的,应当标示实际成交价格。

第八条 商品房经营者应在商品房交易场所明确标示以下内容:

  (一)开发企业名称、楼盘名称、坐落位置、土地性质、土地使用起止年限、房屋性质、容积率、绿化率、车位配比率。

(二)《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等商品房合法交易证明材料。
  (三)全部房源情况和每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积、面积单价和每套总价。

(四)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。

(五)销售商品房有优惠的应标示折扣幅度及享受优惠折扣的条件。

(六)单独销售车库或者停车位的,应标明车库或者停车位的面积和销售总价。

(七)前期物业管理企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和收费依据。

(八)商品房交易及产权转移等代收代办服务的收费项目、收费标准,属于政府定价或者指导价管理的项目还应标示收费依据。代收代办服务应标明由购房者自愿选择。

(九)存量房销售代理服务项目、收费标准和收费依据。

(十)其他与商品房销售密切相关的收费项目和收费标准。

第九条 商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用,不得在交房时变相委托物业管理单位搭车或者强制追加收取费用。

  第十条 商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息,以及在项目说明书、销售推介或者通知、声明、告示等对商品房密切相关的因素做出的介绍或者承诺,必须真实有效、准确严谨,并与交易场所标示内容保持一致。

第十一条 商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格表示、价格标示误导购房者,不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

第十二条 商品房经营者不执行明码标价规定的,或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的,由县级以上政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。

第十三条 本实施细则由福建省物价局负责解释。

第十四条 本实施细则自2011年5月20日起施行,有效期至2016年5月19日止。



附件:商品房销售明码标价参考式样





附件:

(式样一)

商品房销售明码标价








开发企业名称
 
楼盘名称
 

坐落位置
 
土地性质
 
房屋性质
 

容积率
 
绿化率
 
车位配

比率
 

销售房源

总数量

建筑结构

土地使用起止年 限


合法交易

证明材料
 

基础设施

配套









项目名称
收费标准
收费依据
备注说明

 
 
 
 

 
 
 
 














优惠折扣


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(式样二)

商品房销售明码标价

房号
楼层
户型
建筑面积
套内建筑

面 积
共有建筑

面 积
总价
面积单价
装修状况
销售

状态

 
 


 
 
 
 
 
   

 
 


 
 
 
 
 
  

 
 


 
 
 
 
 
  

 
 


 
 
 
 
 
  

 
 


 
 
 
 
 
  

价格举报电话:12358


(式样三)



商品房销售明码标价(存量房)

基本情况
楼盘名称

坐落位置

竣工时间


土地性质

建筑结构

装修状况


户型

房号

建筑面积


套内建筑

面 积

面积单价

总价


代理服务收费
项目名称
收费标准
收费依据
备注说明






物业管理收费


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  案情:李某,系某学校在校学生,刚满16周岁。受成年人张某教唆在公交车上扒窃多次,盗得财物价值共计约600元,后来李某因后悔向公安机关投案自首,并对违法所得予以返还,被移送检察机关审查起诉。

  分歧意见:在审查起诉过程中存在两种意见。

  第一种意见认为,李某虽多次扒窃,但系受人教唆,犯罪数额较小,情节轻微,且系未成年人,可以李某应作出不起诉决定。

  第二种意见认为,李某受教唆多次扒窃行为已构成刑法第二百六十四条规定的盗窃罪,但考虑其是未成年人,犯罪情节较轻且有后悔表现,可对其适用新《刑事诉讼法》附条件不起诉的规定。

  评析:笔者同意第二种观点,检察机关应对李某作出附条件不起诉决定。其理由如下:

  首先,根据《最高人民法院关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第4条的规定:“对于一年内入户盗窃或者在公共场所扒窃三次以上的,应当认定为多次盗窃,以盗窃罪定罪处罚”。本案中,可以肯定的是,李某受人教唆多次扒窃得600元的行为,属于多次盗窃,应认定为盗窃罪。但考虑李某受张某教唆,在二人的共同犯罪中起着次要作用,应系从犯。根据《刑法》第27条,对于从犯,应当从轻、减轻或者免除处罚。根据《刑事诉讼法》第173条第2款之规定:“对于犯罪情节轻微,依照刑法规定不需要判处刑罚或者免除刑罚的,人民检察院可以作出不起诉决定”。李某盗窃数额较少,情节轻微,可以对其作出酌定不起诉决定。

  其次,本案中,虽然李某盗窃600元符合盗窃“数额较大”的规定,根据《刑法》第264条可能被判处法定刑为三年以下有期徒刑、拘役或管制的处罚。但李某系被教唆的从犯,投案后自首均系法定从轻或减轻处罚情节,且为未成年人,因此,可能会对其判处一年有期徒刑以下刑罚。同时,李某投案自首的行为表明其具有悔罪的表现。新的《刑事诉讼法》第271条第1款规定:“对未成年人涉嫌刑法分则第四章、第五章、第六章规定的犯罪,可能判处一年有期徒刑以下刑罚,符合起诉条件但有悔罪表现的,可以对其作出附条件不起诉的决定”。因此,对李某也可以作出附条件不起诉的决定。

  然而,笔者认为,在司法实践中,当附条件不起诉与酌定不起诉在适用发生竞合时,适用附条件不起诉更为恰当。若直接对李某作出酌定不起诉的决定,则该决定具有终局性,检察机关无法对脱离司法程序追究后的李某实施监控,极有可能在未成年人内心产生犯罪不需要担责的错误认识,李某再次犯罪的可能性较大。对李某实施附条件不起诉,通过规定一个考察期限,在该期限内使未成年人严格遵守法律法规和考察规定,并对其采取心理健康辅导、法律知识学习、开展志愿服务、亲情关爱等一系列帮教措施,达到“教育、挽救、感化”未成年人的目的,帮助其早日回归社会。

  作者单位:安徽省金寨县检察院
溧阳市濑江环保工程公司与溧阳市五环环保工程有限公司等侵犯商业秘密纠纷案

唐青林


一、案件来源
常州市中级人民法院(2002)常民三初字第6号、江苏省高级人民法院(2003)苏民三终字第010号判决书。

二、案件要旨
企业产生、处理、存储、使用、转移商业秘密的各个环节和部位,都是商业秘密保护的重点区域。因此,企业在明确上述重点部门,分析各个部门、区域在实际操作、使用商业秘密过程中所面临的威胁和风险后,须针对安全防范的薄弱环节对症下药,制定不同的监控、管理措施,并经常对相关涉密人员进行泄密风险教育,从而保证企业商业秘密重点区域的安全。

三、基本案情
1988年7月,时任泓口公司副经理的王某(后为濑江公司法定代表人)以泓口公司的名义与案外人吕某签订了煤气站含酚污水处理技术转让合同,约定吕某提供“煤气站含酚污水处理”药剂的配方和污水处理工艺、设备设计的数据和方法给环保设备药剂厂使用,环保设备药剂厂一次性交付技术揭示费5万元;双方对“煤气站含酚污水处理”的制药配方和生产工艺、设备制作安装技术都负有保密责任,不得向任何企事业单位和个人泄密;合同期限自1988年8月1日至2003年8月1日。同年8月,泓口公司开办了原告濑江公司,上述合同也转由濑江公司与吕某实际履行。吕某在濑江公司及其承接的废水治理工程中负责技术,并部分参与了濑江公司的经营活动。从1993年起,濑江公司将煤气污水技术定名为“LG技术”,并由吕某为其编写了LG装置企业标准。该标准于1998年11月经市技术监督局等单位审查确定,正式作为濑江公司企业标准发布实施。
1997年10月,濑江公司聘用被告翁某担任公司项目开发部经理,负责营销业务的开拓。1998年11月,翁某担任利达公司的法定代表人。1999年6月,利达公司更名为五环公司,当月翁某向濑江公司辞职,并于同年10月作为股东之一组建被告五环公司,专业从事污水处理。
1999年7月13日,吕某与被告翁某签订技术转让协议书1份,约定:吕某有偿转让给翁某农药废水技术,转让范围包括药剂原料、配方、生产设备图纸、制造工艺及控制、操作安全及质量控制标准等,翁某向吕某支付技术揭示费5万元,双方以每年年终纯利5:5分成提成费。同时,还约定翁某应对吕某所提供的一切技术资料严格保密,确保不向第三者泄露,协议期限为15年。后在庭审中,吕某出庭作证承认在上述协议签订之前,其与翁某早已开展合作,并参加了五环公司的前期技术工作,担任该公司技术顾问;协议签订后其向五环公司转让了农药废水技术,提供技术服务,负责解决五环公司对外承接的废水治理工程中的技术问题。
后濑江公司以翁某利用在濑江公司工作的便利窃取了其商业秘密技术信息,并在五环公司的经营活动中利用濑江公司的技术信息,以低于濑江公司的价格承揽业务,侵犯了其商业秘密为由,向常州市中级人民法院提起诉讼。请求判令翁某、五环公司停止侵害、消除影响,公开赔礼道歉,并共同赔偿濑江公司经济损失人民币30万元。
经查明,1998年12月,五环公司制定并发布实施过LG、JK成套物化法污水处理企业标准,该企业标准与濑江公司的标准相同;五环公司承接的农药二厂农药废水工程使用的是LG装置。其与瑞泽公司、天达化工有限公司签订的合同虽为农药废水治理、染料废水治理合同,但设计方案分别按吕某的LG、JK成套物化法污水处理技术编制。
另查明,濑江公司对净水剂从原料采购到保管、生产均由其法定代表人王某专人负责,制药车间外人不能进入,生产过程封闭;1992年7月,濑江公司和太原有机化工厂签订的废水治理合同约定,该厂对濑江公司提供的技术及药剂负有保密义务;濑江公司制药、设备制造和图纸保管分工负责。

四、法院审理
常州市中院经审理后认为认为,本案当事人争议的焦点为:
一、煤气污水技术、LG技术和农药废水技术三者之间的关系。
根据相关证据证明,煤气污水技术是吕某研制出的非职务专有技术,技术报告和吕某本人均证实该技术的关键是特制净水剂药物和滤料,净水剂配方、原料及配比是最关键秘密,且稍加研究可扩大到食品、制药、化工等行业的污水处理。LG技术系前者技术定名而成。濑江公司将受让的专有技术扩大运用到其承接工程中的废水治理项目,而五环公司承接的工程亦按吕某的LG技术实施。濑江公司和五环公司的上述工程项目吕某均参与,双方的企业标准也由吕某编写,内容也相同。据此,应当认定上述技术本质上源自吕某的专有技术,为同一种技术。
二、濑江公司受让的讼争技术的性质及享有的权利。
濑江公司请求保护的技术是从吕某处转让得来的专有技术,其在使用中按照转让协议负有保密义务,并采取了药剂配方专人负责保管,生产车间限制进入,与业务单位签订保密协议等措施,应当认定濑江公司采取了适当的保密措施,依法构成商业秘密。
濑江公司与吕某之间有双方均负有保密、不得向任何企事业单位和个人泄密的约定,由于没有超出技术转让合同双方当事人不得将技术公开的法定保密义务,故不能据此认定吕某将技术转让给濑江公司是独占或排他使用的意思表示。濑江公司作为普通受让使用人,在吕某放弃诉讼和实体权利的情况下,可以独立原告身份进行诉讼。
三、翁某掌握濑江公司专有技术及负有保密义务的情况。
由于濑江公司对讼争技术采取了适当的保密措施,故翁某作为濑江公司的经营负责人,虽未签订保密协议,但依其职务应当知悉濑江公司的保密措施,据此可推断出其负有保密义务的事实。
濑江公司提供的有关证据,只能证明翁某担任其公司的开发部经理,负责营销业务开拓,不能直接证明翁某具有了解、掌握讼争技术的条件。且濑江公司提供的其他证据及证人证言,由于都不能直接证明翁某掌握濑江公司讼争专业技术的关键性事实,不能构成完整的证据链。据此,濑江公司主张翁某利用在其公司工作的职务之便窃取讼争专有技术的起诉理由依据不足,不能成立。
综合吕某在被告翁某离开原告濑江公司后即担任五环公司技术顾问,参加该公司前期技术工作,签订技术转让协议,编写企业标准,负责解决该公司对外承接的废水治理项目中的技术问题等情况,不能否定翁某和五环公司使用的讼争专有技术,除了翁某从濑江公司获得外还有其他来源。吕某虽作证称转让给濑江公司和五环公司的技术为不同技术,没有向翁某提供转让给濑江公司的讼争专有技术,但其前后证词及与本案书证均有矛盾,不能自圆其说,故不予采信。因此,濑江公司主张翁某利用在濑江公司工作的职务之便非法窃取濑江公司讼争专有技术,后用于五环公司承揽的废水处理工程,构成侵权的事实依据不足,不予支持。综上,法院判决:驳回濑江公司的诉讼请求。
判决后,濑江公司不服,向江苏省高院提起上诉。其主要上诉理由为:翁某在濑江公司任职期间即已掌握并实施了本案所涉技术。翁某具备掌握讼争技术的条件,且五环公司在1999年7月13日受让吕某的技术之前已经使用该技术;由于濑江公司与吕某签订的合同应为排他性许可合同,故吕某与翁某的技术许可合同无效;即使吕某与五环公司签订的合同有效,由于吕某转让给被上诉人五环公司的农药废水技术与濑江公司的LG技术是两种技术,因此五环公司实施LG技术依然构成侵权;一审法院没有准确把握濑江公司、被上诉人以及吕某之间复杂的利害关系,没有考虑到吕某同样也是侵权行为人,致使在案件审理中产生对上诉人不利的影响,导致审判程序不合法。据此,请求二审法院撤销原判,改判支持上诉人在一审中的诉讼请求。
江苏省高院经审理后,对案件事实的认定与一审法院基本相同。并认为当事人在二审中争议的焦点为:
一、关于翁某是否具备接触讼争技术秘密的条件的问题。
上诉人濑江公司认为除其法定代表人王某外,翁某等人也具备接触讼争技术秘密的条件。因为,在濑江公司与翁某签订的聘用协议中均明确约定,翁某应积极参与调试、采购、制药、检测等工作。根据翁某与濑江公司签订的聘用协议的约定,翁某除业务开拓外有权参与合同谈判、调试、采购、制药、检测等各项工作,同时这也是翁某的工作职责。该协议能够证明翁某的工作不仅限于单纯的业务开拓,“调试、采购、制药、检测”等与技术有关的事项也在其工作范围之内。证人杨某、王某虽是濑江公司职员,但其证词的内容与前述聘用协议的内容一致,能够相互印证,故其证词内容的证明力应予认定,故可以推定翁某具备接触讼争技术秘密的条件。对上诉人的该上诉理由应予支持。
二、关于濑江公司与吕某签订的技术转让合同性质问题。
濑江公司与吕某签订的技术转让合同第三条中约定双方“都负有保密责任,不得向任何企事业单位和个人泄密”。就该技术秘密转让合同而言,由于合同标的本身就是一项商业秘密,故合同的附随义务即包括了让与人不得向社会上不特定多数人披露其技术秘密,或者对技术秘密保密措施不当造成其技术秘密泄露,从而使其技术丧失秘密性。在合同无特别约定的情况下,让与人亦不得允许特定的第三方使用该技术秘密。因此,该合同的第三条排除了吕某向任何单位和个人转让同一技术秘密的可能性,从而使该合同具有了排他许可的性质。同时,吕某在濑江公司代理人于2002年9月6日对其进行调查时曾明确表示:其与濑江公司所订技术转让合同中约定的“甲、乙双方都不得向任何企事业单位和个人泄密”,是指对这项技术其和王某(即濑江公司法定代表人)都不能告诉别人,更不能转让,其只能给王某使用,不能转让给其他人。这进一步表明,双方在订立该合同时所约定的保密条款,排除了吕某向其他任何单位和个人转让同一技术秘密的可能性。
三、关于翁某和五环公司是否事实了侵权行为的问题。
濑江公司认为翁某和五环公司在1999年7月13日与吕某签订技术转让合同之前已掌握了讼争技术并实施了侵权行为,并且在明知其1999年7月13日受让的技术为濑江公司技术秘密的情况下,依然受让并继续实施该技术。根据相关证据,可知吕某在为濑江公司提供技术服务的同时期,翁某已在濑江公司任职,且吕某参与了翁某利用濑江公司技术所实施的部分工程。翁某和五环公司应当知道濑江公司的技术秘密来源于吕某的许可,且濑江公司仍然在使用该技术秘密。因此,翁某明知吕某已经将同一技术许可给濑江公司,其在与吕某签订该合同时,对吕某是否有权再次许可他人使用同一技术,负有不同于不了解内情的一般人的注意义务。翁某应当,也有条件向吕某或者濑江公司了解吕某与濑江公司之间所签订的技术转让合同的性质和期限等。但翁某和五环公司并未尽到上述注意义务,在已经违法使用了濑江公司的技术秘密,且明知该技术秘密来源于吕某的许可的情况下,仍然与吕某签订排他许可使用合同,即将吕某已经许可给濑江公司使用的技术又转许给五环公司,并禁止濑江公司继续使用,以规避其侵犯濑江公司商业秘密的责任,违反了诚实信用原则和公认的商业道德。因此,翁某和五环公司与吕某签订该合同的行为不能改变其侵权行为的性质,也不能免除其侵权责任。
综上,濑江公司所提供的证据已经证明,其对争议的技术秘密享有排他使用权,五环公司所使用的技术与濑江公司受让的技术系同一技术,翁某也具备获取濑江公司技术秘密的条件。因此,翁某和五环公司应当就其所使用的技术的合法来源承担举证责任,但翁某和五环公司未能就此提供足够的证据予以证明。因此,一审判决以濑江公司不能就翁某利用在濑江公司工作的职务之便非法窃取濑江公司讼争专有技术提供证据为由,认定翁某和五环公司不存在侵犯濑江公司商业秘密的行为,显属不当,应予纠正。
四、关于濑江公司主张的损失的确定问题。
由于濑江公司所提供的证据均缺乏真实性,而五环公司在二审庭审中明确表示其无法提供获利情况的有关资料。因此,法院根据翁某和五环公司侵权的时间、所承接的工程量等实际情况,酌情确定濑江公司的损失为10万元。
综上所述,翁某在濑江公司工作期间擅自向五环公司披露其所掌握的濑江公司的技术秘密,之后,翁某作为五环公司的法定代表人,明知所使用的技术系濑江公司的商业秘密却仍然予以使用,上述行为均构成对濑江公司技术秘密的侵犯,应当承担侵权责任。综上,法院判决:撤销一审判决;翁某和五环公司立即停止使用“LG成套物化法污水处理技术”,并自判决生效之日起10日内向濑江公司赔偿损失10万元,于本判决生效之日起15日内在《新华日报》刊登致歉声明,向濑江公司赔礼道歉、消除影响。

五、律师点评
本案中,濑江公司对产品从原料采购到保管、生产均由其法定代表人王某专人负责,还将制药车间等严格控制,不准外人进入,生产过程也进行了全程的封闭,但最终却还是被内部员工窃取了产品配方。那是不是说就不需对企业内的重点区域进行监控,进行管理,而只需对涉密员工加强管理呢?答案当然是否定的。员工只是商业秘密保护的一个方面,企业不仅需要对重点区域进行管理,还需进行严密的管理。
企业产生、处理、存储、使用、转移商业秘密的各个环节和部位,都是商业秘密保护的重点区域,也是会引起商业秘密外泄的关键性区域。因此,企业对这些重点部位都必须加大监控和管理力度,具体可从以下内容着手:
首先,企业应根据自身经营管理的特点,对企业商业秘密的范围作出明晰规定,从而识别出商业秘密信息产生、处理、存储、使用及转移等各个环节所涉及的区域,明确企业商业秘密保护的重点部门。一般而言,这些部门大致包括产品、技术的研发部门,信息的汇总、处理部门,机房和数据库,产品核心部件的生产车间,管理层办公室(决策部门)等。
其次,企业在清楚自己商业秘密所在的重点区域后,应仔细分析各个部门、区域在实际的操作、使用商业秘密过程中所面临的威胁和风险,针对安全防范的薄弱环节对症下药。这一阶段需要企业的商业秘密管理委员会(或企业高级管理人员)调动起企业内部相关涉密人员共同讨论,在对上述区域进行系统的分析后予以确定。
再次,针对分析中所得出的风险、薄弱环节,企业应制定不同的监控、管理措施。例如对重点区域进行标识,告知无关人员不得入内,对出入的人员则需要登记或仅允许某些人员进入;将商业秘密的有关载体带出区域外或进行复制必须经过管理层的审批;加强对重点区域防护设施、周边地区的巡逻、维护,安装电子监控报警设备等。
最后,要经常对企业内部的涉密人员进行泄密风险教育,告知员工企业对于商业秘密及重点区域的管理规定,以及因其故意或过失泄露企业商业秘密所应承担的法律责任,树立起员工的商业秘密意识,提高泄密的警惕性。同时,面对在操作过程中所发现的问题和潜在风险,员工也应及时向企业报告,从而及时对问题进行分析和改进,防止风险的发生。