福建省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法
福建省人民政府
福建省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法
福建省人民政府
第一条 为规范我省已购公有住房和经济适用住房的上市交易行为，促进存量住房流通和房地产市场发展，满足居民改善居住条件的需要，根据《福建省人民政府关于加快城镇住房制度改革的通知》及国家有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场交易的行为。
第三条 本办法所称已购公有住房（含集资建房）和经济适用住房，是指城镇职工根据国家、省和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。
本办法所称经济适用住房包括安居工程、广厦工程住房和合作建设的住房。
本办法所称交易包括买卖、出租、抵押等行为。
第四条 宁德地区行政公署，各市、县人民政府应当根据本办法制定具体实施方案。各地（市）的实施方案经省人民政府批准、各县（市）的实施方案经省住房制度改革委员会批准后，方可开放已购公有住房和经济适用住房交易市场。
第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市交易，但有下列情形之一的不得上市交易：
（一）以低于房改成本价购买且没有按照规定补足房价款的；
（二）住房面积超过省政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未补足房价款及装修费用的；
（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意上市交易的；
（五）已抵押且未经抵押权人书面同意上市出售的；
（六）擅自改变房屋使用性质的；
（七）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜上市交易的。
职工以标准价购买、拥有部分产权的已购公有住房，应按成本价补足房价款和利息，取得全部产权后，方可上市交易。
第六条 已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市交易的，应当向房屋所在地县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：
（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市交易申请表；
（二）房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书，本办法第九条第二款规定的除外；
（三）身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；
（四）房屋共有权人和同住成年直系亲属同意上市交易的书面意见；
（五）已购公有住房原产权单位出具的职工住房状况证明，但经房地产行政主管部门催告原产权单位仍拒不提供的除外；
（六）房改部门出具的同意上市出售审查意见。已购公有住房和经济适用住房上市出售的，房屋所有权人在向房地产行政主管部门提出交易申请前，应先向同级房改部门申请对拟售房屋是否有不得上市交易情况进行审查。房改部门要在5个工作日内出具书面审查意见。
第七条 房地产行政主管部门对已购公有住房和经济适用住房所有权人提出的上市交易申请进行审核，并自收到申请之日起15个工作日内作出是否准予其上市交易的书面意见。
第八条 经房地产行政主管部门审核，准予上市交易的房屋，由交易当事人向房屋所在地房地产交易管理部门申请办理合同登记（登记备案）、交易过户手续。
房屋出售办理交易过户手续时，交易当事人必须如实向房地产行政主管部门申报成交价格，并按照本办法附件规定的标准缴纳土地出让金、所得收益和有关税费。房地产行政主管部门对所申报的价格进行核实，对申报价格明显偏低确需评估的房屋进行现场查勘和评估。
第九条 已购公有住房和经济适用住房上市出售的，当事人应在办理交易过户手续之日起30日内，向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权变更登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。
在本办法实施前，尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底前上市出售的，房屋产权人可以凭房屋所有权证书先行办理交易过户手续，办理完毕房屋所有权变更登记手续之日起30日内由受让人持变更后的房屋所有权证书到房屋所在地的地（市）、县人
民政府土地行政主管部门办理土地使用权变更登记手续。
第十条 鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产
权交换。购房金额大于或等于原住房出售收入的，免征除印花税、契税外的各项税收；购房金额小于原住房出售收入的，按差额部分计征税费。
第十一条 已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市交易前公有住房售后维修管理的有关规定执行。个人缴交的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。
第十二条 已购公有住房和经济适用住房上市出租的，当事人应到房地产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案，领取《房屋租赁证》，并按规定缴纳税费。
第十三条 已购公有住房和经济适用住房用于抵押的，当事人应到房地产行政主管部门办理抵押登记。抵押人到期无法偿还债务，以抵押房产或其拍卖所得抵偿债务的，按本办法规定缴纳税费。
第十四条 已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按本办法规定缴纳土地出让金、所得收益和有关税费后归职工个人所有；出租的，其租金收入在按本规定缴纳土地收益、有关税费后归职工个人所有。
第十五条 已购公有住房和经济适用住房上市交易后，该户家庭不得再按照成本价或者标准价购买公有住房，也不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
第十六条 违反本办法规定，将不准上市交易的已购公有住房和经济适用住房上市交易，或者将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价（或标准价）购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，按建设部《已购公有住房和经济适用住房上市
出售管理暂行办法》的有关规定处理。
第十七条 已购公有住房和经济适用住房上市交易，职工和原产权单位必须如实反映情况和提供证明。不如实反映情况或提供虚假证明的，除依法追究当事人及原产权单位经济责任外，属原产权单位责任的，还应视情节轻重，由上级主管部门给予原产权单位直接责任人和主要负责人相
应的行政处分。
第十八条 原产权单位无正当理由不予办理已购公有住房上市交易有关手续，或者扣压职工《房屋所有权证》，阻挠已购公有住房上市交易的，由房地产行政主管部门责令其限期改正，并视情节轻重，由上级主管部门给予原产权单位直接责任人和主要负责人行政处分。
第十九条 房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 本办法由福建省建设委员会负责解释。
第二十一条 本办法自公布之日起施行。
附件：福建省已购公有住房和经济适用住房上市交易应缴税费
一、买卖：
除所得收益缴纳外，以成交价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费：
（一）土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行；
（二）所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。成交价高于当地同期经济适用住房
平均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所得收益，70％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
（三）印花税：0．1％，买卖双方各承担一半；
（四）契税：1．5％，由买方缴纳；
二、出租：
（一）土地收益：按出租建筑面积每平方米0．5元征收，由出租方缴纳；
（二）营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：按租金收入10％的综合征收率征收，由出租方缴纳；
（三）土地使用税、印花税：按现行规定征收；
三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。
1999年11月12日
《中华人民共和国侵权责任法》第三十五条规定“个人之间形成劳务关系，提供劳务的一方因劳务造成他人损害的，由接受劳务一方承担侵权责任，提供劳务一方因劳务自己受到损害的，根据双方各自的过错承担相应的责任。”，该条文虽用语简略，但内涵丰富，外延广泛，通过对它的解读，在此谈谈对其浅显的理解。
一、《侵权责任法》第三十五条规定中的个人劳务关系的含义。个人劳务关系是指提供劳务一方在从事劳务职能范围内为接受劳务一方提供劳务服务，为接受劳务一方创造经济利益或其它物化利益，并由此由接受劳务一方按照约定支付报酬而建立的一种民事权利义务关系。劳务关系的建立可以为书面形式，也可以为口头或其他形式。
二、《侵权责任法》第三十五条存在的不足。一方面《侵权责任法》第三十五条中“个人之间形成劳务关系，提供劳务的一方因劳务造成他人损害的，由接受劳务一方承担侵权责任”。此种情形适用的是无过错责任原则，与《人身损害赔偿解释》第九条规定的雇主承担无过错责任的归责原则是一致的，但却没有像《人身损害赔偿解释》那样规定雇主的追偿权。也就是在提供劳务一方在提供劳务中因故意或重大过失致人损害时，接受劳务的一方是否对提供劳务一方享有追偿权，没有明确规定。另一方面《侵权责任法》第三十五条中“提供劳务一方因劳务自己受到损害的，根据双方各自的过错承担相应的责任”的规定采用过错责任原则有一定的合理性，因为雇员在从事雇佣活动时，有认真完成雇主所指示的工作的义务，同时应负有照顾自已的义务，否则一旦因劳务自己受到损害的，不问提供劳务一方是否有过错，接受劳务一方都得承担责任，显失公平。但该条并未规定接受劳务一方对因故意或者重大过失致他人损害的提供劳务一方享有追偿权，存在不足。同时该条亦未规定劳务关系以外的第三人造成提供劳务的一方人身损害的，赔偿权利人的追索选择权，亦未明确接受劳务的一方承担赔偿责任后，是否可以向第三人追偿以及发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的接受劳务的一方没有相应资质或者安全生产条件的如何承担责任的问题，而实践中这种情形是非常多见的。
三、如何在审判实践中正确理解和适用《侵权责任法》第三十五条。在审判实践中应借鉴《人身损害赔偿解释》第九条、第十一条的规定，对于提供劳务一方因故意或重大过失致人损害的，应当允许接受劳务一方行使对提供劳务一方的追偿权，前提条件以提供劳务一方具有故意或重大过失为限。虽然《侵权责任法》和《人身损害赔偿解释》并未对故意或重大过失作出明确界定，在司法实践中也留给法官很大的自由裁量权。在具体的个案对雇员主观上的过错程度，还应当结合侵权行为发生时的情况、损害程度、行为人事中和事后有无采取有效措施防止损害的进一步扩大等因素予以认可。对于提供劳务一方在履行职务过程中因一般过失致人损害的，接受劳务一方承担替代责任后请求行使对提供劳务一方的追偿权的不予支持。提供劳务一方在提供劳务过程中被第三人侵害的情况，在司法实践中也是经常发生的，但《侵权责任法》对此并没有明确规定，在审判实践中，如果遇到第三人侵害提供劳务一方时，仍应适用《人身损害赔偿解释》第十一条中:“雇佣关系以外的第三人造成雇员人身损害的，赔偿权利人可以请求第三人承担赔偿责任，也可以请求雇主承担赔偿责任。雇主赔偿责任后，可以向第三人追偿”的规定。
