证券市场零和博弈与监管有效性的法经济学分析
郑? 华东政法大学
关键词: 证券监管/有效性/零和博弈/制度选择
内容提要: 为避免“股市赌场论”，我国主流学界一直否认证券市场的零和博弈特点，只是强调证券市场对优化资源配置的良好属性。然而在现实生活中，在“证券市场优化配置”的理论框架下我们却无法回避为什么证券市场会存在内幕交易、虚假陈述、操纵市场等私利性行为，我们在现有理论框架下也无法解释为什么现有的监管制度不足以有效监管市场。基于学界与监管层在观点上并不接受证券市场为“彼之所得为我之所失”的零和博弈观点，因此我们的监管实践并不是根据零和博弈的特点“对症下药”，这是导致目前我国证券市场处于“监管不足”与“监管过度”两难境地的根本原因。为此，我们试图从证券市场博弈的零和性分析出发，对我国证券市场监管的制度诉求、有效监管的制约因素及制度选择的有效性在法经济学层面作番讨论，以期对我国证券监管的制度重塑提供相应的理论依据。
一、证券市场零和博弈的法经济学解读
（一）零和博弈与证券市场
零和博弈 （zero － sum game）属于博弈论的范畴，是新制度经济学就制度 （institution）对行为与交易的影响进行研究的一个内容。零和博弈的概念最早由美籍匈牙利裔数学家冯·诺依曼 （J．VonNeumann）于 1928 年提出，并在与摩根斯顿合著的 《博弈论与经济行为》 一书中进行了定义：在博弈中，如果总收益在参与者之间所进行的分配，其总的结果是零，也就是说一个参与者的得必定是另一个参与者的失，则该等博弈为零和博弈。[1] （P51）零和博弈之所以称为 “零和”，是因为将胜负双方的 “得”与 “失”相加，总数为零，彼之所得必为我之所失、得失相加只能得零。因此零和博弈属于非合作博弈，各博弈方决策时都以自己的最大利益和最小损失为目标，双方是没有合作机会的。在冯·诺依曼之后，美国经济学家约翰·纳什通过数学方程式的方式求得零和博弈下对博弈各方的最优平衡 “解”——纳什均衡：即零和博弈下可求得的全部博弈主体整体利益的优化值。纳什均衡进一步奠定了以零和博弈为代表的非合作博弈理论的基础。[2] （序 P4）在零和博弈中，博弈的结果既无法实现集体的最大利益，也无法实现个体的最大利益，理想的博弈结果只能从整体上实现博弈主体群体利益的平衡，即次于个体最优利益选择的 “次优”选择。
在研究证券市场的特点及效用时，我国学者多强调证券市场的资源配置、价值发现和投资获利功能，很少有人重视或强调证券市场的零和博弈特点，甚至有意回避或极力否认证券市场的零和博弈性。（注：有关证券市场是否为零和博弈市场的争论最早起源于 2000 年末 《财经》杂志在揭露我国基金业的某些黑幕后，著名经济学家吴敬琏教授在接受中央电视台 《经济半小时》栏目采访时认为：（1）中国股市是个大赌场；（2）全民炒股不是正常的现象；（3）中国证券市场市盈率过高。他还认为 （投机活动的盛行使得证券市场中）单纯的投机活动只不过和赌博一样，是钞票搬家、货币财富在不同主体之间再分配的一种 “零和博弈，从总体上说，它并不能使社会福利增加”。为此，厉以宁、董辅?、韩志国、萧灼基、吴晓求五位学者联名举行 “经济学家和媒体恳谈会”以反击吴敬琏教授关于资本市场的种种言论，明确反对零和博弈的观点。）[3] （P287 －332）在西方国家，对证券市场的 “零和博弈”虽也存在争论，但争议主要存在于经济学家与市场参与者对博弈特性的不同认识：市场参与者认为证券市场不是零和博弈市场，因为他们认为如果没有 “财富增值”的效应，资本市场不会得到如此发展；而主流经济学家则客观地将证券市场定性为存在 “零和博弈”交易的市场，因为市场在特定时期只存在财富在主体间的移转过程，而不存在财富增值的过程。[4] （序 P4）因此，从总体而言，证券市场上的发行与交易行为是市场主体围绕着对证券的不同估值认识所进行的零和博弈，这种零和博弈在下文所论述的发行人与投资者之间、投资者与投资者之间均可得以体现。
（二）发行人与投资者的零和博弈
证券市场用以交易的证券产品的制造者是发行人，发行人通过向投资者发行证券募集资金。在这个过程中，作为社会资源的资金是从一个闲置的场所转移到可被利用的场所，此时资源配置体现为金融资本向产业资本转移，资源从投资者手中的资本变为了发行人手中的货币或实物资产 （通过募集资金的使用过程）。在此等资源配置形态转移的过程中，就发行人而言，希望在对外发行证券越少的情况下获得越多的资金收入；对投资者而言则是在投入资金越少的情况下获得越多的证券数量，此时存在发行人与投资者之间的博弈过程。同时在这个过程中，抛开投资者提前转让证券收回投资成本（可能亏损或盈利）的情形，在一个特定周期内 （即投资回报期内），投资者的投资只表现为资产（金）的净流出，而发行人则体现为资产 （金）的净流入，投资者的投资回报必须取决于发行人利用投资进行再生产所得的利润分配。如果发行人经营亏损，意味着投资人的投资预期落空，发行人不承担赔偿损失的责任；只有发行人持续盈利才有机会通过分配利润的方式返还投资者的投资成本。
因此，在投资回报期届满之前，投资者的资本只从形式上转变为发行人的收入并最终转化为资产投入，此时社会资源仅从一方转入另一方，是从一种形式 （货币）转化为另一种形式 （资产），不存在社会资源 （财富）增加或减少的情形。此时，发行人与投资者之间的交易就存在明显的 “彼之所得为已之所失”的零和博弈过程。这种零和博弈的基础是建立在投资者希望通过发行人的经营行为获得资本增值，然后发行人可将盈利以分红的方式进行利润分配并进而重新转变为货币的预期之上。在此过程中，只有在初始的投资成本被收回并开始产生额外剩余的利润后，投资者对 “证券”的投资才产生回报，也只有于此时才可以说投资人对于证券的投资开始产生增加社会财富的结果 （即社会财富总量于此时才开始发生变化）。因此，只有当投资者在投资期限内因发行人出色的经营行为收回成本并产生额外盈利后，发行人与投资者之间交易的博弈结果才会超越零和博弈的界线而跨越至“正的博弈效应”，否则发行人与投资者之间只存在零和博弈的关系。
（三）投资者与投资者之间的零和博弈
正是基于在投资回报期内投资者与证券发行人之间 “零和博弈”的特点，使得那些因为各种原因希望退出的投资者通过公司以外的市场收回投资成本，围绕证券产品进行二手交易的市场开始形成。由于资金成本不同、利益偏好不同、风险承受不同，使得原先投资者对其持有证券的转让成为一种需要。伴随着这种需要，证券产权转让交易顺应而生。而这种市场的形成进一步促使原本依赖于从发行人获得回报的 “证券产品”从静止的、长期的产权持有状态向流动的、取决于短期获利的动态交易状态发展。在这样的产权流动过程中，产权转让的价格是通过投资者与投资者之间对 “证券产品”价值的博弈所形成的：买方与卖方的博弈围绕着双方对 “证券产品”价值的估量。但不论以何种方式衡量证券的价值，仅就资源配置与转移的指向而言，当 “证券”作为交易的标的后，资源（体现为资金）只是从一个交易方转移到另一个交易方，单个市场主体看似因为证券的交易出现利润或损失，但在排除证券本身的利润分配或公司资产增值的因素后，所有投入市场的资源配置只存在主体间的移转，市场资源总量没有发生变化，卖方 （最初的买方）的损失或利润就是买方 （最后的卖方）相对应的利润或损失。由此可见，证券的交易其实就相当于一种 “击鼓传花”式的资源传递接力，交易双方传接的是各自因资金成本、风险喜好而对于证券 “回报期”与 “回报率”的忍受。
因此，那些否定证券市场为零和博弈而坚持证券市场交易实现 “财富增值”的 “正博弈”的观点其实是误解了证券市场中财富增值的来源属性：从证券市场博弈过程而言，证券的发行与交易并不会产生财富增值的效应，证券市场的财富来源取决于通过 “证券发行人”吸纳投资而产生资产增值的超额回报，这种回报需要通过企业的实际生产活动产生，而不是通过交易主体的互相博弈产生，相互博弈的结果只是有失有得的 “零和”平衡。零和博弈市场存在的真正意义在于通过零和博弈实现对所有博弈主体整体而言的最优解，即在投资者、发行人、投资者间实现资本的有效循环：企业通过筹资获得外来资金扶持得到发展，长期投资人通过企业分红收回投资成本并获得回报，短期投资者通过市场估值的差异赚取差价，短线交易可以提升证券的流动性保障投资者 “以脚投票”的退出机制。可见，市场参与者只要在一定的规则下形成共同遵守的定式，博弈的功能就能够起到发现价值、引导资源配置的作用。在上述功能发挥效用时，证券发行人、证券购买人、证券投资人在价值目标上发生存在重合的可能性，即通过投资人的投资使得发行人得以募集社会闲置资金并通过生产的运营实现发行人资产的增值，同时通过企业资产增值实现对投资者投资回报的回馈，也实现了社会资本的增值。
二、零和博弈特征下的监管制度诉求——基于外部性效果的讨论
在零和博弈特征下，证券市场参与主体难免存在为避免已之所失或增加已之所得而在交易中不择手段获取最大化利益的动机。若没有一定的规则对市场主体行为进行约束，证券市场主体具有采取诸如内幕消息、操纵市场、虚假披露等欺诈行为牟取博弈利益最大化的激励，因此，就证券市场的秩序维护而言，监管制度的设计与完善都应针对这种零和博弈而产生的 “私利性”行为。
（一）监管需求之争：基于外部性效应之分的 “自由论”与 “监管论”
监管 （regulation）不是管制，也不是简单的管理或监督，监管是通过立法、执法活动而对市场活动主体及其行为进行约束、引导、规范的直接干预活动的总和。[5]（P2）由此，证券市场的监管可被理解为国家行政机关或市场组织者为保证证券市场运行的规范、稳定，保证市场主体行为的合法性而施加于市场主体的外部性行为。（注：通俗地讲，外部性是指外部主体或行为对某一经济行为进行干预时，其对经济行为产生的效益或成本。如果外部行为产生的效益高于当事人为此发生的交易成本，则产生正的外部性效应，如果效益低于交易成本则为负的外部性效应。以外部性为例，假设当立法者通过环境法规强制要求排污方向水体排污缴纳费用时，此种施加给排污者的缴费义务就是排污方以外的第三方强加给排污方的影响力，这种外部影响力增加排污方从事商事活动的成本，但这种外部施加的缴纳排污费义务从整体而言有助于避免排污者与受污者进行一对一的排污权交易的谈判，也有助于环境受损方的权利补偿，而且还可通过这种排污制度的安排促进污染排放的减少与受损群体的经济补偿，这就体现为减少交易成本的正外部性行为。）由于外部性存在正外部性与负外部性之分，因而是否需要政府对证券市场实施强制性监管在理论上也存在两种截然不同的观点。
比如在强制信息披露方面，经济学家们主张依靠市场博弈力量即可实现对发行人全面披露的激励作用，他们认为强制性监管具有 “负的外部性”，且对新证券发行的管制无助于投资者， [6]（P264）因而反对政府以强制性披露的立法与执法方式进行信息披露。比如，诺贝尔经济学奖得主美国经济学家乔治·J·斯蒂格勒在 1964 年发表了 《证券市场的公共监管》一文，他认为 SEC 的强制披露系统并无必要。他通过若干股票样本在不同阶段价格变化的分析，得到的结论是：《1933 年证券法》项下的强制披露监管要求对于向公众发售的新证券的质量没有任何重要的影响。[7]（P124）随后，格雷格·A·杰瑞教授使用了资本资产定价模型 （CAMP）和跨期回报 （RATS）模型对 “有效资本市场”进行了与斯蒂格勒教授类似的研究，他的结论同样是：SEC 对新发行的证券的注册要求是失败的。[8]（P627 －650）持相似观点的卡罗·J·西蒙教授在1989 年的研究中认为：《1933 年证券法》对在纽约交易所上市的证券的价格与价值偏差影响不明显；相反，在其它证券交易所上市的证券，其偏差则较明显。因此 《1933 年证券法》显著地影响了那些在此之前不向投资者披露信息的公司。[9]（P295 －318）概括而言，那些反对政府外部监管的观点认为，监管活动充其量只能为市场制订一个最低的行为标准。而一旦这个体系开始运转，监管活动则更倾向于在惩罚不当行为方面发挥作用，而在鼓励市场参与并提高体系表现水平方面，监管的作用却是比较差的。 [10] （P114 －115）然而以法学家为主的观点却强烈支持政府的强制性监管。他们的理由集中于：第一，信息具有公共物品属性，只有依靠强制披露才有效率；第二，依靠私人获取信息成本巨大，不可能满足充分获取的效果；第三，自我披露效果的有限性，容易忽视市场主体行为因私利性导致的不对称披露；第四，有效市场中理性投资者优化股票池的信息分析需要强制性披露的信息。 [11] （P722 －723）因此，坚持监管的学者认为：（1）缺乏强制性披露的监管将会使发行人隐瞒或误导一些对投资决定有用的信息；（2）没有强制性披露的监管，承销成本与内幕人员的薪水及津贴将会过大；（3）没有强制性披露的监管措施，不利于在市场中建立 “公共信心”；（4）没有强制披露监管系统，无法保证在州法及私人自治组织层面确保发行人及参与人进行最佳的披露；（5）没有强制披露监管系统，无法保证民事或刑事诉讼的顺畅执行。[12]（P9）
无论对待证券监管的理论争议有多大，在实践中，防范市场主体私利性而引起的恶性竞争是政府保护市场公平、有序的一个重要目标。因此从全球范围的监管实践来看，世界各国对证券市场的监管态度并不在于要不要监管，而是着手于如何进行监管，特别是面临如何进行有效监管的问题。随着2008 年因美国次贷危机而引发的全球金融动荡，市场主体的私利性及贪婪性而引发的道德风险、违约风险及欺诈风险会对市场规则产生冲击与破坏的预言已再一次得到证明。这些风险并不能依靠市场主体的自律约束或博弈制约而自动避免，市场的自私性与自利性需要借助更有效的外部力量进行约束与调整，这种外部的力量就是政府和/或自律组织的监管，因此，监管是证券市场必不可少的维护博弈秩序的外部手段。
（二）监管需求的满足：基于效果目标之上的制度选择
既然监管是必要的，那么在采取或实施监管过程中就面临着另一个选择：采取什么样的制度才是必要、合理和有效的。制度本身是一种以 “集体行动控制个体行动”的行动准则，即通过集体行为所要求的个人行为的实行、避免和克制来产生集体的 “安全”、“服从”、“自由”和 “公开”。[13]（P87 －89）进一步而言，如果说市场规则决定了一个人拥有什么样的机会以及权利的话，那么制度就决定了一个人可以在什么样的规则下行使这样的机会和权利。制度是一种社会或组织的规则，这种规则帮助人们在与别人的交往中形成合理的预期，并且社会从这种预期中对人际关系进行协调。[14]（P204）根据科斯定理，有效的制度安排能够节省私人交易的费用，减少交易者通过谈判达成协议的成本，[15]（P1 －14）制度交易 （安排）可以被看作是提高生产效率、重新分配收入、重新配置经济机会和重新分配经济优势的最佳方式。[16]（P151）
因此，在 “选择权利就是选择利益”的背景下，利益集团间的讨价还价就成为监管过程和监管制度的一种普遍特征，[17]（P7 －8）由此引发我们在证券市场监管制度的选择与改革过程中必须关注到两个变量：第一个变量来自于既得利益集团的威胁。由于既得利益集团已经从现有制度中获得利益，是变革的阻力，即使这种制度变革有助于整体社会 （大众）的利益，仍会遭到极大的阻力；第二个变量来自于以为机制变革会损害自己利益的庞大的弱势群体的威胁。通常情形下，我们认为弱势群体应该是支持改革的群体，但事实上，弱势群体可能由于知识、经验及力量的弱势，在面对制度变革的选择不具备影响力的情况下，只有以抗议、影响社会稳定等方式维持原有其已认知的制度方式，阻碍制度向更为有效的方面变革。这两种变量所存在的人群看似彼此地位极其悬殊，可是他们如果在反对市场体制的问题上结成联盟，就会发挥巨大的影响力，促使政府对市场采取干预行动。而这种行动表面上打着改进市场缺陷的招牌，实际上却妨碍市场的有效运作。[18]（序 PXV － XVI）
以苏联经济体制改革进程为例：虽然苏联在解体前也试图从经济制度上进行效率改革，但当苏联共产党高层试图明显地变革经济体制时，他们可能面临有强烈维持现状激励 （比如享有职位的隐性收入、权力控制）的官员们的反抗，进而遭受政治统治地位的威胁。因此，统治者既面临租金最大化，又面临诺思所强调的交易成本的约束……这样，改革如果不是从一开始就被中止或弱化，那么也可能在中途被破坏、扭曲，或者最终转向。[19]（P87 －88）考虑到这些变量的影响，监管制度的选择面临三种可能的结果：第一种情形是制度明确，给予市场主体预期明确，市场规律得到尊重，法律得到执行；第二种情形是制度本身明确，市场预期也明确，但因为市场主体对制度价值的不认可而产生实际执行的负面性；第三种情形是看似存在明确的制度而实际上制度本身无法让市场主体了解制度是如何运作或操作，也没有可被明确执行或遵从的标准，从而造成制度的 “形而上学”。
就我国证券市场监管制度的目标选择而言，只有那些制度清晰、预期明确、执行到位、保障有力的监管制度体系才是我们对证券市场实现有效监管所追求的目标。但这种理想化的监管制度不仅取决于我们对证券市场零和博弈性质的充分认识，还取决于下文中足以约束监管制度有效性的现实条件与制约因素。
呼和浩特人民政府关于印发呼市房改总体方案及三个配套办法的通知
内蒙古自治区呼和浩特市人民政府
呼和浩特人民政府关于印发呼市房改总体方案及三个配套办法的通知
呼政发[1995]104号
各旗县区人民政府，市各委、办、局（公司）：
现将《呼和浩特市关于贯彻国务院深化城镇住房制度改革决定的实施方案》和《呼和浩特市建立住房公积金制度暂行办法》、《呼和浩特市公有住房租金改革实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
一九九五年九月四日
呼和浩特市关于贯彻国务院深化城镇住房制度改革决定的实施方案
为进一步深呼和浩特市城镇住房制度改革，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发［1994］43号)精神和自治区有关规定，给合我市实际情况，制订本方案。
一、住房制度改革的目的、内容和任务
城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
城镇住房制度改革的基本内容是：(一)把住房建设投资由国家、单位统包的体制改革为国家、单位、个人三者合理负担的体制；(二)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；(三)把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；(四)建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；(五)建立住房公积金制度；(六)发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；(七)建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
我市城镇住房制度改革的近期任务是：全面推行住房公积金制度，积极推行租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，1997年以前基本解决人均居住面积4平方米以下的困难户，部分解决人均居住面积6平方米以下的困难户，全市人均居住面积达到7.7平方米；到2000年初步建立起适应社会主义市场经济要求的新的城镇住房制度，实现小康居住目标，人均居住面积达到8平方米，住房成套率达到70%。
二、房改的若干具体政策
(一)全面推行住房公积金制度
住房公积金是一种义务性的长期储金。建立住房公积金制度有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购建住房的能力，促进住房建设。全市所有行政的企事业单位及其在职职工均应按照“个人存储单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，从1995年1月份起，全面实行住房公积金制度。
1、住房公积金由在职职工个人及其所在单位，各按职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户。目前单位和个人住房公积金缴交率各定为5%，三资企业的单位缴交率为10%，其中中方员工的缴交率为5%。
离退休职工以及临时工、三资企业的外籍职工不实行住房公积金制度。
2、职工缴存的公积金按人民银行的有关规定计息，利息并入公积金，职工的住房公积金本息免征个人所得税。
3、住房公积金的缴交基数，按职工上年度月平均工资总额计算，工资总额按统计部门的规定计算。
4、住房公积金的来源。个人承担部分，按月从工资中扣缴；企业为职工缴纳部分从企业提取的折旧和其它划转的资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本费用中列支；行政事业单位为职工交纳部分，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付，差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付和单位自有资金解决，自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
5、职工个人购买自住住房、自建住房、私房翻建、大修费用可用职工家庭成员名下的公积金支付，直系亲属之间可以相互借用。单位经批准可有偿有期借用本职工结余的公积金，专项用于住宅建设，但只能借用80%，留存20%以备个人使用、提取。公积金的结存部分可作为经济适用住房的启动、周转资金，由住房资金管理中心统一管理，按计划平衡使用。职工离退休、调离当地或出国定居时，结余的公积金本息一次结清，退还职工本人。职工在职期间去世，可由继承人或受赠人领取。
6、加强住房公积金的管理，建立和完善住房公积金管理制度。住房公积金的管理按责权利一致和属地化原则进行。呼市地区所有驻地单位均应执行呼和浩特市人民政府关于住房公积金的归集、使用、管理等政策性规定。住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作，由呼市住房资金管理中心负责，住房公积金及住房资金管理中心的财务会计制度按财政部门统一规定执行。受委托的银行要根据住房公积金的使用计划，审定、发放和回收贷款。财政、审计、监察部门要加强监督管理，保证住房公积金的专款专用。
(二)积极推进租金改革
1、要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。到2000年，公有住房租金原则上要达到占双职工家庭平均工资的15%。
2、根据我市实际情况，1995年租金要调整到占双职工家庭平工资的6.5%，楼房每平方米使用面积基本月租金为0.80元，平房为0.50元；1997年要达到10%；2000年要达到15%。有条件的单位，应结合实际情况，加快实现向成本租金或市场租金过渡。计租面积一律按使用面积计算。
3、新房实行新办法。在本方案出台以后，租金水平达到成本租金以前，新建公房和腾空再分配的住房要实行新房新租，新租标准按高于同期现住房基本租金标准20%执行。新建公房还可以实行交纳租赁保证金或认购住房债券水平的，实行以息补租；租赁保证金利息超过新房新租水平的，实行以息抵租。住户退房时退还租赁保证金，住房购房时租赁保证金可转为购房款。职工个人的集资建房款可以转为租赁保证金或购房款。
4、职工租住公有住房实行超标加租，对超过规定面积部分，要按标准内租金的二倍加收租金。
5、住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。企业和自收自支事业单位的补助金在单位住房基金中列支；其他行政事业单位的补助金应先在单位住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金或同级财政预算中列支。
租金提高后，对离退休职工，经民政部门确认的社会救济对象和非在职的优抚对象等，可给予减、免、补照顾，具体办法另定。
6、要加强对租金收入的管理。租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。租赁保证金由产权单位收取，存入指定的银行房地产信贷部，可用于住房建设的周转，不得挪作它用。
(三)稳步出售公有住房
向职工个人出售公房是推行住房商品化，加速资金回收，加快住房建设的重要措施。
1、售房的范围、对象。
城镇公有住房除经市政府确定不宜出售的以外，均可向职工出售。鉴于我市实际情况，现阶段仅出售独用成套的住宅楼房，简易楼房和平房暂不出售。凡在城镇工作，有城镇正式户口的职工均有权申请购买公有住房。职工购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空再分配的旧房实行先住后租，并优先出售给无房户、住房困难户、教师和离退休职工。
2、对不同收入家庭采取不同售房政策。
向高收入职工家庭出售有住房实行市场价。高收入家庭的界定经有关部门测定，报市政府批准后公布。
向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按售方当年新房的成本价成新折扣计算，砖混结构楼房折旧年限一般为50年，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。
我市目前出售公有住房可实行标准价作为过渡。
出售公有住房的成本价和标准价由市政府授权市房改办会同物价、建工、房地产等部门逐年测定，报自治区政府批准后公布执行。
公有住房的出售，要坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。
3、标准价的确定。标准价按负担价和抵交价之和测定。
一套56平方米建筑面积标准新建砖混结构楼房的负担价，1995年应为双职工年平均工资的3倍。双职工年平均工资按呼和浩特市统计局公布的上年职工平均工资乘以2计算。
抵交价按双职工65年(男职工35年，女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。
旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣计算，砖混结构楼房的折旧年限一般为50年，使用年限超过30年以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。
4、职工购房给予的售房折扣。
(1)职工购买现已住用的公有住房，可适当给予现住房折扣。1995年现住房的折扣率为负担价的5%，从1996年起每年递减1%，2000年前全部取消。
(2)对购房职工建立住房公积金有的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65年(男职工35年，女职工30年)计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。
(3)在已建立住房公积金制度的单位，对一次付款的职工可给予一次付款折扣。折扣率按照人民银行公布的购房政策性贷款利率与储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。
5、付款方式抵押贷款办法。
职工买房可以一次付清房款，也可以分期付款。实行分期付款的购房职工，首期付款不得低于实际售价的30%，分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的博士学位项要收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性住房抵押贷款。
6、超标加价及购房限制。
职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭(指夫妻双方)只能享受一次，购房面积必须严格按照国家和自治区政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律以市场价计价，房价款一次付清，不予折扣。
未建立住房公积金制度的单位，不得以低于标准价的价格售房，不能实行一次付款折扣。
7、售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。
当年的标准价要根据市区职工上年度平均工资增长的水平和单位资助职工公积金的增长水平一年一定。新房负担价与双职工家庭年均工资的倍数，要逐年提高，2000年以前达到3.5倍。
8、售房的产权归属。
职工以市场价购买的住房，个人拥有全部产权，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住5年后可依法进入市场，在补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的份额确定。职工以标准价购买的住房，一般住满5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，房地产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
9、发展房地产市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要到房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租出售、赠与、继承以及其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。
10、加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后，可从售房收入中提取10%作为共用部位，共用设施的维修基金，纳入单位住房基金，专款专用。改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。
11、加强售房款的管理。国有住房出售收入按财政部、国务院住房制度改革领导小组、建设部分颁发《国有住房出售收入上交财政暂行办法》(［94］财综字第127号)的有关规定上交同级财政和留归单位，分别全额纳入各级住房基金。上交市级财政售房收入，直接存入市住房资金管理中心在受委托银行开设的城市住房基金专户。其它公有住房出售收入，归单位所有，全额纳入单位住房基金，及时存入住房资金管理中心受委托银行开设的单位住房基金户。所有售房款要全部用于房改和住房建设，严禁挪用。
(四)加快经济适用住房的开发建设
大力发展经济住房建设有利于解决中低收入家庭的住房问题，加快解危解困；有利于调控房地产市场，保持社会稳定。各有关部门要特别重视经济住房和“安居工程”的开发建设，在计划、规划、用地、拆迁、资金、税费等方面予以政策扶持。
1、经济适用住房建设用地，经批准采取行政划拨方式供应，规划、土地部门应优先提供，列入当年用地计划。房地产管理和拆迁等部门对旧区建设经济适用住房要给予积极配合，保证拆迁工作顺利进行。
2、对经济适用住房建设和经营取得的收入，在税费政策上给予优惠，优惠政策另行制定。
3、房改、建设、房地产部门要切实组织好经济适用住房的建设实施工作，并搞好各项服务。
4、金融部门在信贷方面应积极给予支持，为建设经济适用住房提供必要的信贷资金。
5、房地产开发公司在每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上。计划、规划、土地、建设、房地产等部门要采取必要措施，保证房地产开发公司经济适用住房建设任务的落实。
6、鼓励集资合作建房，继续发展住宅合作社，加快城镇危旧房的改造。
7、国有住房出售后上交财政的资金，要集中用于经济适用住房的开发建设和危旧房改造。
三、做好与原有政策的衔接工作
(一)1993年12月31日前出售的公有住房，须按照售房当年的标准价占成本价的比重确定个人拥有的产权比例，统一组织核发产权证书；经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购房产权全部归个人所有。1994年元月1日至本方案出台前出售的公房，一律依照本方案规定的售房政策进行规范。
(二)原有文件中规定的标准价、优惠价、按既定办法执行，待租赁合同期满后，按本方案调整。
(三)按原有文件规定已实行新房新制度的，按既定办法执行，待租赁合同期满后，按本方案调整。
(四)财政部门和各单位要积极做好原有住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作，划转的资金要首先用于列支住房公积金，以保证公积金制度的推行。
四、房改的组织领导
(一)加快住房建设，推进住房制度改革是各级政府的重要职责，搞好房改工作的关键在于领导，要建立健全房改工作机构，配备得力干部，尽快定员列编，并保证正常的工作经费。
(二)为保证国家的房改政策得以贯彻落实和房改工作的健康推进，所有单位不论隶属关系，都应执行呼和浩特市人民政府对房改工作的统一部署和规定。土默特左旗、托克托县、和林格尔县可参照本方案，结合本旗县实行情况拟定房改方案，经市房领导小组批准，报自治区房改领导小组备案。
(三)企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和社会保障制度、现代企业制度的建立，把住房建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房商品化、社会化。
(四)各有关部门都要积极支持房改工作。为保证房改的顺利实施，协调解决深化改革中的矛盾的问题，各有关部门要各司其职、各尽其责、相互配合、协调一致，确保房改健康、有序地推进。
(五)要认真做好房改的宣传工作。宣传部门、新闻单位要加强舆论引导，宣传房改的目的、意义、政策和步骤，引导广大干部群众，转变观念，提高认识，参与房改，支持房改。
(六)要严肃房改纪律，严格执行国家和自治区的统一政策。各级监察部门要加强对房改工作的检查、监督，对拒不执行房改统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为，要严肃查处。
（七）本方案自公布之日起实行。原有房改政策与本方案有不一致的，一律以本方案为准。
（八）本方案由市住房制度改革领导小组负责解释。
